济南房屋买卖律师代理济南解除房屋买卖合同及支付违约金纠纷诉讼

济南房屋买卖律师谈济南解除房屋买卖合同支付违约金案例之一审法院认定事实：

2016年8月30日，宋xx(乙方)、路xx(甲方)签订《xx市房地产买卖合同》一份(合同编号XXXXXXXX)，约定：甲乙双方通过原审第三人xx公司居间介绍，由乙方购买甲方的系争房屋，建筑面积39.84平方米，房地产转让价款共计199万元。双方确认于2017年1月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。（济南房产买卖律师咨询解答济南解除房屋买卖合同纠纷法律咨询）甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之日第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。

双方在补充条款(一)中约定：签订本合同时，据xx市房地产登记簿记载，该房屋设有抵押，债权额为72万元整。乙方对此表示知晓并同意继续购买该房屋。甲方应于2016年10月30日前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方在还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款，需要支付违约金，则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。在附件三付款协议中，双方约定，乙方于签约时，支付甲方房款10万元；乙方于2016年11月1日之前，支付甲方房款50万元整。若上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款人民币139万元整，该款项由贷款银行转入甲方账户。合同另就乙方贷款办理、物业管理费、水、电、煤费用结算等等内容作出约定。合同订立后，宋xx按约支付路xx房款60万元，并提交了审税查询文件，同时向银行申请办理银行贷款。为此，宋xx支付了房屋价值评估费1,990元。宋xx另向xx公司支付了中介费1万元。（济南房产买卖律师咨询整理济南解除房屋买卖合同纠纷证据）2017年1月7日，xx公司向路xx发出书面《催告函》，告知路xx宋xx的银行贷款已经通过审批，但路xx未能按约与宋xx办理房屋过户手续，遂通知路xx及时前往交易中心办理过户手续，否则将按照合同约定由路xx承担相应的违约责任。嗣后，宋xx多次联系或通过xx公司联系路xx，均未果，宋xx遂诉至法院，请求法院判如所请。

路xx于2017年3月28日向宋xx发出《解除合同通知函》，该函并由xx市xx区公证处出具了公证书，证明路xx所寄通知函与原件内容相符。上述《解除合同通知函》称，宋xx未以贷款形式支付139万元房款，申请贷款不足的4万元部分始终未支付给路xx，故路xx按约要求解除合同，并要求宋xx支付逾期付款的赔偿金和违约金，同时称该款将于宋xx已付的房款中予以扣除。宋xx对该函的真实性予以认可，但认为己方非违约方，路xx无权解除合同，该函不能作为解除合同的理由和条件。（济南房产买卖律师咨询参加济南房屋买卖合同纠纷案诉讼）关于贷款支付的问题，宋xx认为双方约定于2017年1月4日过户，此时路xx已经表示因为房屋涨价，遂不同意过户。届时，路xx也未按约至交易中心，即便宋xx欲支付款项也不能。路xx确认双方约定的交易时间，但坚持认为因为宋xx未付款，故未进行交易。xx公司则认为，贷款审批通过后，应当进行过户，其后，银行方能进行抵押权登记，嗣后方能放款。xx公司工作人员催促过路xx履约，同时也偶遇过路xx，告知路xx不履约的后果，路xx也未就此与xx公司或宋xx进行过任何联系，始终未按约履行自己的义务。宋xx向一审法院提起申请，要求对现有房屋进行市场价评估，由此要求路xx承担溢价损失的赔偿责任。经一审法院释明后，宋xx表示，如果不进行溢价损失评估，则要求路xx按约承担违约责任。路xx则表示宋xx违约在先，己方无需承担违约责任。一审审理中，路xx向一审法院陈述认为违约金过高要求法院酌情予以降低。

济南房产买卖律师：济南解除房屋买卖合同纠纷一审法院认为：

宋xx与路xx签订的《xx市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同双方应恪守合同约定，履行己方的义务。关于本诉，合同订立后，宋xx按约支付了房款60万元，且已经进行第三笔贷款的申请并获得批准。然，路xx却未能按约于双方约定的2017年1月4日至不动产权利登记部门进行权利变动登记。路xx称因宋xx未能按约支付139万元，且宋xx申请贷款与约定金额相差4万元，宋xx亦未补足，故宋xx先构成违约的抗辩主张，因按照银行发放贷款流程，在宋xx获得贷款审批后，由于以系争房屋为抵押，故应当先将房屋转移登记至宋xx名下后，银行作为抵押权人进行登记以后，银行方进行贷款的发放，即贷款发放的前提系房屋权利已经得到登记部门登记变动的认可，而该行政登记行为取决于宋xx、路xx共同至登记部门办理相关的转移登记手续，然登记部门未能办理的原因首先是路xx于约定之日未至登记部门所致，尤其经宋xx和xx公司催促后，路xx仍然不履约，且拒绝与宋xx或xx公司联系，路xx据此再要求宋xx支付该房款显然缺乏充分的法定和约定依据，故路xx的该抗辩主张，不予采信，路xx的行为已经构成违约，故宋xx要求解除合同的诉讼请求符合合同约定和法律规定，予以支持，合同解除日应以诉讼文书送达路xx之日为准。合同解除后，路xx应当返还宋xx其已经收取的房款，并按合同约定对宋xx承担违约责任。虽然房价已经上涨，当双方已经在合同中约定了违约责任，且宋xx早已获知路xx不履约的意思表示，该违约责任的承担应当与宋xx的损失相当，因此宋xx提出溢价损失赔偿显然扩大了路xx的责任范围，故一审法院对宋xx的评估申请及损失赔偿要求均不予支持。同理，虽然路xx提出降低违约金标准的请求，但基于路xx违约的主观恶意，加之宋xx的经济损失应由违约金予以弥补，同时，路xx在反诉诉请中也系按照合同约定标准计算违约金，故一审法院对路xx要求酌情降低违约金计算标准的意见难予支持。至于中介费和贷款时的房屋评估费，因系宋xx自行与xx公司建立的法律关系，且是在贷款过程中发生的费用，鉴于路xx已经承担了相应的违约责任，故该损失再行由路xx承担，也缺乏公平性，故一并不予支持。关于反诉，基于本诉的理由，路xx违约导致合同解除，路xx的诉讼请求显然缺乏依据，故难以支持。

济南房产买卖律师：济南解除房屋买卖合同纠纷---一审法院判决：

一、宋xx与路xx于2016年8月30日签订的关于xx市xx路XXX弄XXX号XXX室的《xx市房地产买卖合同》于2017年2月17日起解除；二、路xx应于判决生效之日起十日内返还宋xx房款600,000元；三、路xx应于判决上线之日起十日内支付宋xx违约金398,000元；四、对宋xx的其余诉讼请求不予支持；五、对路xx的诉讼请求不予支持。

二审法院查明

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

二审法院认为

双方当事人就系争房屋签订的《xx市房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。因路xx拒绝配合办理过户手续，导致合同未能如约履行，路xx应承担相应的违约责任。宋xx因此要求解除合同、返还购房款并支付违约金的诉请，应予支持。路xx称宋xx未按约支付139万元款项，且未补足差额4万元，故宋xx构成违约的主张，理由不能成立，原因一审法院已作出详尽论述，本院予以认同。关于路xx称宋xx及其配偶共同参与看房、付款等事项，故宋xx的配偶也应是合同及本案的当事人的观点，本院认为，与路xx签订《xx市房地产买卖合同》的仅宋xx一人，路xx称宋xx夫妇曾共同参与看房、付款等事项就必须共同成为房屋买卖合同的一方当事人，缺乏法律依据。路xx此认为一审法院存在程序错误的观点，也不能成立。此外，路xx称宋xx夫妇与中介方串通打压房价、逼迫路xx签合同、抢走路xx1万元等说法，因路xx未提供相应证据予以证明，本院均无法采信。（济南房产买卖律师咨询代理济南房屋买卖合同纠纷）综上所述，路xx的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

济南解除房屋买卖合同纠纷---二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

济南房产买卖律师解答济南房产买卖律师咨询，济南房产买卖律师代理济南房产买卖纠纷诉讼。