济南著名房产律师：预售商品房能转让吗？

济南著名房产律师咨询：预售商品房合同能否再转让及转让的条件是什么呢？商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。那么，预售商品房合同能否再转让及转让的条件是什么呢？

一、济南著名房产律师：预售商品房合同能再次转让吗

　　对于预售商品房合同能否再转让，我国《城市房地产管理法》并没有明确的规定，仅在其第45条规定：商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。于是，有学者认为，预售商品房再转让没有正当的法律依据，同时，正如香港地产业中出现的楼市泡沫现象，预售商品房再转让具有一定的投机性，具有导致房价上涨的可能性，此类市场活动的大量出现将会扰乱正常的房地产交易秩序。 

《民法通则》第91条对合同债权转让有所规定。《合同法》第79条至89条对《民法通则》第91条关于合同债权转让的规定又进行了细化，可见转让是有其法律依据的。另一方面，虽然预售商品房再转让具有不可避免的投机可能性，但只要规范市场，加强立法，完全可以兴其利，除其弊。（济南著名房产律师：预售商品房能转让吗？）

预售商品房再转让是债权的移转，这种移转只变更预售合同的主体，预售合同的内容并不发生变化，而是由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务一并转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的法律关系。

　　预售合同标的物是正在建筑、尚未竣工的商品房，其所有权尚未产生。预购方在预售合同履行中，虽交付预购款，但不享有预售商品房的所有权，其转让处分的，不是所有权。故预售合同转让的性质，即根据转让时预购人已履行预售合同义务程度的不同，分别是商品房预售合同的债权转让和权利义务转让。预购人已全部履行合同义务所为的转让是债权；预购人只部分履行合同义务所为的转让，则是权利义务转让。（济南著名房产律师：预售商品房能转让吗？）

　　首先，预售合同债权转让无须事先征得预售人同意，债的转让包括债权转让、债务转让、权利义务一并转让三种情况。我国《合同法》第79条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”说明债权人可以不经债务人同意而自由处分自己的债权。债务人在民事法律关系中仅仅为民事义务的承担者，如果原债权人和新债权人没有异议，债务人向谁履行义务都是可以的。《合同法》第80条又规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”因为债权转让可不必征得债务人的同意，但债务人不能因债权转让而利益受损。同时也便于债务人如期正确履行义务。 （济南著名房产律师：预售商品房能转让吗？）

　　其次，预购人没有全面履行合同义务前提下所进行的权利义务转让，事先应征得预售人同意。因为第一，合同是当事人双方意思表示一致的产物，合同当事人之间的了解信任程度，尤其是各自的信用程度，往往是达成合同的关键因素，这也是诚实信用原则在合同中的体现。第二，以预售方的事先同意作为预购人的权利义务转让的前提，一方面可以防止预购人借权利义务转让逃避债务，另一方面也可保证预售人有机会对受让人的资信能力、履行能力予以考察，以使原预售合同得以正确履行，从而保护预售方的合法权益，在法律上也可平衡预售人、转让人（预购人）的利益。第三，它与我国《民法通则》第91条关于“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的，应当取得另一方的同意”的规定相符。

　　再次，预购人没有履行预售合同的任何义务时，预购人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债务转让。因为债务转让必须征得预售人的同意，预售人不可能同意预购人单纯的牟利转让；即使不以牟利为目的，预售人对预售合同享有请求解除权，并要求预购人承担缔约上的过失责任，预购人不能通过转让预售合同逃避应负的法律责任，同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为，更不允许利用预售合同进行变相的期货交易。（济南著名房产律师：预售商品房能转让吗？）

二、济南著名房产律师：预售商品房再转让的条件

首先，须签订。承购人与第三人或第三人与开发商应以合同形式明确合同主体的变更，如果仅存在债权让与，应由承购人与第三人签订债权让与合同。既有债权让与又有债务承担的，可由承购人与第三人签订债权让与合同，再由第三人与开发商签订债务承担合同。其中的债务承担合同也可以在第三人与承购人之间签订，但须经开发商同意方为生效。（济南著名房产律师：预售商品房能转让吗？）

其次，依照《合同法》关于合同转让的规定，即第80条及第84条规定。《合同法》在债权让与上采通知生效原则，该做法是合理的。

再次，须发生在承购人取得房屋所有权之前。预售商品房的再转让之所以属于合同转让行为，是因为承购人尚未依房屋所有权之期待权从开发商处继受房屋所有权。若承购人办理了房屋，取得房屋所有权后发生的转让行为按一般的买卖行为处理。

最后，预售合同须合法有效。预售商品房再转让的是预售合同的权利义务。预售合同无效的，再转让行为将因标的不存在而无效。（济南著名房产律师：预售商品房能转让吗？）

三、预售商品房交易还有以下几种操作方式

订购单转让。这种交易方式一般是上家用少量资金将一些有升值潜力的房子先行订购，然后将这些房子放在中介公司挂牌出售，将其订购该房屋的购买权转让给想要买房的人。订购单的转让方式大多是买卖双方签订协议书，约定好转让价及其他相关条件后，双方前往发展商处将订购单的购买方名字变换为下家，待发展商与下家签订预售合同后由中介公司将转让价款支付给上家。（济南著名房产律师：预售商品房能转让吗？）

办理期房的进退户手续。上家先行支付一笔首付款，与发展商签订预售合同后，将房屋在中介公司挂牌。双方签订转让房屋的协议书后，由上家与发展商签订解除合同的退户同意书，并前往交易中心办理相关退户手续，然后由下家与发展商签订新的预售合同，并将新的预售合同送往交易中心备案登记，至此下家可将其认可的转让金额交付给上家。

等候产权证进行交易。即上家买下房子签订好预售合同，又将房子出售给其他人。一般来说，这种交易方式应该最简单，即上家与下家签订出售协议书，如可交房则先行交房，但不办理相关的手续。待上家的产权证办出以后双方再进行交易。双方的协议书经公证处公证，上家的相关资料暂留在中介公司。（济南著名房产律师：预售商品房能转让吗？）

四、预售商品房产权纠纷有哪些

　　1、部分产权。某些企业因效益不好，将企业自管房屋(如集资建房)以低于市场价向社会公开发售，购房者最终得到的是部分产权房屋。

　　2、农村集体土地上开发经营的商品房。某些乡村或郊区单位擅自将集体土地进行开发，或有些房地产开发公司与乡、村合作，由乡、村出土地，开发公司出资建造商品房向社会公开发售。购房者最终得到的“产权证书”往往是村民荣誉证或乡里自制的房屋产权证书。

　　3、联建的商品房。联建是一方提供土地，另一方提供资金，双方联合开发建设商品房。提供土地的一方大多数是通过国家划拨方式取得土地使用权，在该土地上建造的房屋只能自用，不得上市出售。因联建房屋未向国家缴纳地价款，最终购房者无法取得房屋产权证。（济南著名房产律师：预售商品房能转让吗？）

　　4、改建房屋。某些企业或单位，将自有的办公楼进行装修、改造后进行预售。

　　5、开发商从房地产项目的建设用地规划、立项、工程规划、工程施工到销售等未经法定程序审批，因此该建设项目违法，购房者也就无法取得商品房产权证。（济南著名房产律师：预售商品房能转让吗？）

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