济南房产纠纷律师咨询：租房时需要注意的问题

济南房产纠纷律师咨询：在房屋租赁时如遇到房屋租赁合同纠纷，可以向济南房产纠纷律师咨询，租房时需要注意的问题。

一、承租人不交租金，应如何处理？

出租人出租给承租人的房屋租金已有一年未收到租金，多次催促交纳租金，但没有结果。应如何处理？可以扣押承租人房屋内的财产吗？

按国家规定：拖欠租金累计六个月以上的，出租人可终止租赁合同。出租人可以向法院起诉，要求终止合同，并要求支付拖欠的租金，起诉时可同时申请财产保全，扣押承租人的财产。但不可自行扣押其财产和强行赶出，此类措施只能由法院依法进行。（济南房产纠纷律师咨询：租房时需要注意的问题）

二、房屋租赁合同是否必须采取书面形式？

《合同法》第215条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。因此，房屋租赁期限不满半年的，可以是口头租赁合同或者书面租赁合同；房屋租赁期限在半年（6个月）以上应当采取书面形式租赁合同。 ①口头房屋租赁合同风险较大。当事人房屋租赁合同采取口头形式的，发生争议时要有其他证据证明。②法律对长期房屋租赁合同（6个月以上）要求采取书面形式。租赁期限6个月以上的口头房屋租赁合同，视为不定期房屋租赁合同。（济南房产纠纷律师咨询：租房时需要注意的问题）

三、房屋租赁合同有效期限是多久

1、法定的租赁合同期限最长是多久?

根据《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。　　租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。上述法条是关于租赁期限的最高限制的规定。

租赁是转让租赁物的使用权，是承租人为使用租赁物而满足自己生活或经营的需要的。承租人并不想长期占用租赁物，因为这种使用权是以支付租金为代价的，当承租人达到使用收益的目的后，需要将租赁物返还出租人。这里就有个租赁期限的问题。租赁期限的长短由当事人根据其使用租赁物的目的和租赁物的性质自主决定。应当说租赁期太长并不利于当事人权利的实现。因为客观情况总是在不断变化的，特别是不动产，其价格可能会因一个国家的经济形势变化而大起大落。（济南房产纠纷律师咨询：租房时需要注意的问题）

2、超过最长期限合同有效吗

（1）、房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。

（2）、房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

（3）、房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。

因此租期超过20年的租赁合同并不因此全部无效，而是超过20年部分租赁期限无效，在20年之内的租赁期限仍然合法有效。（济南房产纠纷律师咨询：租房时需要注意的问题）

四、房屋租赁期间发生买卖行为租赁合同还有效吗?

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”此即买卖不破租赁。所谓买卖不破租赁，又称所有权变动不破租赁，指在租赁期间，租赁物的所有权发生变动，由新所有权人法定承受该租赁合同。买卖不破租赁的构成要件包括：(1)租赁合同有效;(2)租赁期间内，租赁物的所有权因买卖、互易、赠与、投资、继承、遗赠、企业合并等原因发生变动。它的效力使买受人所取得的对于租赁房屋的所有权，受到承租人对于该房屋用益权的抗辩，从而不能使租赁关系被破除而终止，租赁关系仍然存在，承租人对于房屋的用益权不受买卖效力的影响。（济南房产纠纷律师咨询：租房时需要注意的问题）

五、租房定金可以退吗

　定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。定金中有一个专用法律概念是“定金罚则”，指“给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务”。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。

　　最高人民法院在2000年12月8日公布的“关于适用《担保法》若干问题的解释”中将定金分为以下四种：

　　1、订约定金。订约定金的设立是为了担保主合同的签订。订约定金的特点是，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。凡在意向书一类的协议中设定了订约定金，其法律效力自当事人实际交付定金时就存在，在其所担保的订约行为没有发生时，对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚。

　　2、成约定金。成约定金指作为主合同成立或生效要件而约定的定金。当事人在合同中约定有成约定金的，定金未交付，则合同不成立或不生效。但是，为了鼓励交易，如果主合同已经履行或者履行了主要部分，即使给付定金的一方当事人未按约实际交付定金，仍应当承认主合同的成立或生效。（济南房产纠纷律师咨询：租房时需要注意的问题）

　　3、解约定金。解约定金是指以定金做为保留合同解除权的代价，即支付定金的一方当事人可以放弃定金以解除合同，接受定金的一方当事人也可以双倍返还定金以解除合同。

　　4、违约定金。违约定金是指以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。（济南房产纠纷律师咨询：租房时需要注意的问题）

　在下面三种情况下有可能要回：

　　1、交付定金的人是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，也即18周岁以下的人(年满16周岁不满18周岁但以自己的劳动作为主要生活来源的按完全民事行为能力人看待)。

　　2、出租的房屋属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋

　　3、出租的房屋属于经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑。

　　后两种情况属于即使签订租赁合同也会使得合同无效，出租人最终要返还定金，所以在这三种情况下可以要求返还定金。（济南房产纠纷律师咨询：租房时需要注意的问题）

六、租房时需要注意的问题

房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。

1、有下列情形之一的房屋不得转租：

　（1）承租人拖欠租金的；

　（2）承租人在承租房屋内擅自搭建的；

　（3）预租的商品房。

2、转租的前提条件

　　首先要审查房屋租赁合同，房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的，承租人转租房屋应当征得出租人书面同意。

3、转租合同与租赁合同的关系

　　房屋转租期间，租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；租赁合同解除的，转租合同随之解除。（济南房产纠纷律师咨询：租房时需要注意的问题）

4、 转租期限的限制

在转租期限上，要注意转租合同的终止日期不得超过租赁合同规定的终止日期，除非出租人与转租双方另有协商约定。（济南房产纠纷律师咨询：租房时需要注意的问题）

5、 除非出租人与转租当事人另有约定，房屋转租期间，承租人应当继续履行租赁合同。

6、 房屋转租合同的登记备案

　　转租双方当事人应在签订房屋转租合同后15日内持下列材料向房地产登记机构办理房屋转租合同的登记备案，领取转租合同登记备案证明：

　（1）出租人同意转租的书面意见或者经登记备案的租赁合同；

　（2）租赁合同的登记备案证明；

　（3）转租合同；

　（4）转租的承租人个人身份证明或者企业、其他组织的登记注册证明。

　　8、房产证上的人和你签合同的人是不是一样。租房者首先应请房东出示身份证明、户口本原件，因为现在不少的骗子不是房屋的所有人，骗取了租金就跑的事情常有发生。为了避免自己上当受骗，首先应确认好房东身份的真实性。原件比复印件更容易辨认。其次请房东出示房屋权属证明的原件，加产权证或是使用权证，若产权证正在办理过程中，那么应出示与原产权单位签署的购房合同。（济南房产纠纷律师咨询：租房时需要注意的问题）

　　9、上次的水电费以及物管还有光纤电话费结清了没有。

　　10、租房者一定要把房屋内所有的设施如门窗、家电、家具、煤气等，并且在看房的时候检查一下家电的情况，家具的完好程度等，然后将情况一一列入清单内。注明出现故障时维修费用由谁来承担，明确双方的责任。

　　11、明确签合同的日期以及房租到期的时间，还有交租方式和交租的日期，如果违约应该如何赔偿等问题。

　　12、租房者合同期满要求退租时，房主可能会以房屋设施损坏或者其他借口作为条件来克扣租房者的租金，造成租客不必要的损失。因此可以在租房合同时，双方可以约定租约满多少个工作日内，在房屋没有毁损的情况下，返还租金。（济南房产纠纷律师咨询：租房时需要注意的问题）

　　13、要明确房屋所在的位置、间数、面积、质量、租赁期限、租金以及支付的方式。

14、审查合同的主体是否合格。就是出租的房屋是否为法律、法规所允许出租的房屋。如果是违章建筑，合同是无效的，所以在租房子之前要了解好房屋的信息，未免以后交付房租后不能入住。（济南房产纠纷律师咨询：租房时需要注意的问题）

七、房屋出租人有哪些义务？

（1）交付出租房屋的义务：出租人应当按照约定将出租房屋交付承租人占有、使用和受益。

（2）出租房屋保持义务：出租人应当保持出租房屋符合约定的用途。

（3）出租房屋维修义务：出租人应当履行出租房屋的维修义务，但当事人另有约定的除外。

A.承租人在出租房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修：

B.出租人未履行出租房屋维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；

C.因维修出租房屋影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。房屋出租人承担维修出租房屋义务需要具备以下条件：①以租赁期间承租人履行了通知义务为前提条件；

②以出租房屋有维修必要、维修可能为基本条件；③租赁房屋毁损必须是因不可归责于承租人的事由造成的；④当事人没有约定出租人不承担出租房屋维修义务。 （济南房产纠纷律师咨询：租房时需要注意的问题）

（4）、出租房屋权利瑕疵担保义务.

出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时不知道出租房屋存在权利瑕疵的，出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务。①因第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。②因第三人主张权利，致使承租人不能对出租房屋使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。③出租房屋权利瑕疵担保义务的范围为出租房屋交付前即存在的权利瑕疵，且为承租人不知情的权利瑕疵。④出租房屋交付后才存在的权利瑕疵，以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的权利瑕疵，则不构成出租房屋权利瑕疵担保义务。

出租方违反出租房屋权利瑕疵担保义务，承租人可采取以下补救办法：

根据合同法，出租人违反出租房屋权利瑕疵担保义务的，承租人享有减付、不付租金的权利；根据《解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：　①租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；　②租赁房屋权属有争议的；　③租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 （济南房产纠纷律师咨询：租房时需要注意的问题）

（4）、出租方对出租房屋的安全担保义务；

（5）、法律规定的其他义务。

出租房屋安全担保义务是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该出租房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。违反出租房屋安全担保义

八、承租人对出租房屋的使用有哪些义务？

承租人有正当使用出租房屋的义务，即应当按照约定方法或者出租房屋性质使用出租房屋。

（1）承租人应当按照约定的方法使用出租房屋；

（2）对出租房屋的使用方法没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；

（3）按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，应当按照出租房屋的性质使用。

承租人使用出租房屋租的方法标准有两个：①约定使用方法（首要标准）： A.房屋租赁合同约定的使用方法； B.双方补充协议约定的使用方法； C.按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法。②出租房屋性质确定使用方法（次要标准）：只有没有约定出租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性质确定使用方法。承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，出租人有权解除合同和要求赔偿损失。《合同法》第219条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 因此，承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《解释》第7条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第219条的规定处理。承租人按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损耗的，承租人不承担损害赔偿责任。 （济南房产纠纷律师咨询：租房时需要注意的问题）

（4）、承租人对出租房屋承担保管义务。

承租人应当妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 承租人已尽妥善保管义务，承租人不承担损害赔偿责任。

（5）、承租人能否对出租房屋进行转租应当经出租人同意。

《合同法》第224条第二款规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”《解释》第15条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。” 房屋转租存在两个房屋租赁合同： A.原租赁合同：继续有效。B.次房屋租赁合同：原房屋租赁合同的承租人需要对次房屋租赁合同的转租第三人造成租赁物损失行为负责。 《合同法》第224条第二款规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《解释》第16条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。” 出租人自知道或者应当知道承租人转租后6个月内未提出异议，视为出租人同意转租。 （济南房产纠纷律师咨询：租房时需要注意的问题）

（6）、房屋承租人有何支付租金的义务。

①承租人应当按照约定的期限支付租金。

②对支付期限没有约定或者约定不明确，可以补充协议；无法达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯。

③按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，按照法定期限支付：

a.租赁期间不满1年的:应当在租赁期间届满时支付；

b.租赁期间1年以上的:应当在每届满一年时支付；剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 （济南房产纠纷律师咨询：租房时需要注意的问题）

承租人延付租金，出租人有以下补救办法：

（1）承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

（2）《民法通则》第136条规定，“下列的诉讼时效期间为一年：…（三）延付或者拒付租金的”，出租人要求承租人支付租金的诉讼时效期限为1年。①出租人以延付租金为由解除租赁，必须给出租人合理期限。也就是说，出租人不得因承租人延付租金而直接解除租赁合同。②出租人要求承租人支付租金的诉讼时效为1年而非2年。

因拖延支付租金导致出租人解除房屋租赁合同，次承租人有以下救济权利：

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，在出租人要求的合理期限内仍逾期不支付的，出租人可以解除房屋租赁合同。《解释》第十七条规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”因此，出租人因承租人延付租金合理期限解除权受到次承租人代付租金抗辩权的限制。（济南房产纠纷律师咨询：租房时需要注意的问题）

九、租赁房屋有问题怎么办

在现实生活中，承租人往往会发现承租的房屋经常有各种各样缺陷，与房主事前承诺的居住条件不符，比如屋顶漏水，电话线、闭路电视线不通，没有热水供应等。在这种情况下，完全可以让房主出钱解决，因为法律规定房主应当保证出租房的质量，并且履行租赁物的维修业务。如果房主拒绝，承租人也可以自行维修并由房主承当费用。当然，如果这个缺陷已经严重影响到承租人居住的，承租人可以选择解除合同关系，并且要求房主返还没住期间的租金，还可以要求其赔偿因此产生的损失。

在租赁房屋的时候，只要是在法律规定范围内作出的约定，那么该约定就是会被认为有效。至于，房屋租赁合同有效期限《合同法》中要求是不能超过20年的，所以只要当事人在20年之内可以根据实际情况作出具体的租赁期限约定。

十、什么情况下房屋租赁合同无效？

合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定，民事法律行为应当具备下列条件： (一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实; (三)不违反法律或者社会公共利益。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。

什么情况下房屋租赁合同无效?房屋租赁合同是以房屋为租赁物，由享有所有权或经营权的出租人将房屋交付承阻人使用、收益，承阻人交付租金，并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。作为当事人双方就房屋租赁行为所签订的明确双方权利义务关系的协议，直接影响当事人的利益。在现实中，合同双方签订《房屋租赁合同》时关注更多的是租金、支付时间等事项，却忽略了一些不常见的问题。而正是由于对这些问题约定不明，往往导致租赁纠纷产生。（济南房产纠纷律师咨询：租房时需要注意的问题）

按照《民法通则》第61条和《合同法》第58条规定，房屋租赁合同确认无效后，其处理上主要是承租方腾退房屋，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶。承租方实际使用房屋的，出租方不返还租金，作为租赁期间出租人不能使用房屋的损失。造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，签订租赁合同前，双方应尽职调查，避免签订无效合同。（济南房产纠纷律师咨询：租房时需要注意的问题）

十一、租赁合同无效的法律后果

1、 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和相关本司法解释的规定处理。

2、承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

3、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

4、出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

5、因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。（济南房产纠纷律师咨询：租房时需要注意的问题）

6、房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

7、出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

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