济南房屋买卖律师谈济南房屋拆迁工程款纠纷案例

济南房产买卖律师谈济南房屋拆迁工程款纠纷案例A上诉请求：

1.依法撤销(2017)鲁XX02民初XX号民事判决书“A于本判决生效后十日内向B支付拆迁费用2243875元。”改判驳回B对A提起的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由B承担。因收到(2017)鲁XX02民初XX号补正裁定书，A将第一项上诉请求变更为依法撤销(2017)鲁XX02民初XX号民事判决书“A于本判决生效后十日内向B支付拆迁费用3XX3875元，改判驳回B对A提起的诉讼请求，并要求B负担在一审中垫付的5万元的审计费用。

B向一审法院起诉请求：1.依法判令A支付XX街拆迁工程款项52XX068.56元；2.诉讼费由A承担。

济南房产买卖律师谈济南房屋拆迁工程款纠纷案例一审法院认定事实：

2009年8月22日，A向XX市XX区城中村改造指挥部上报《关于A事处XX社区旧住宅区改造工作的请示》，2009年8月29日，XX市XX区城中村改造指挥部对该请示予以批复，同意XX社区中的16亩土地（东至XX小区，南至XX东路，南至XX街，北至XX小区）列入2009年XX区旧住宅区改造计划，并享受XX发（2008）9号、XX政发（2008）32号文件中所规定的旧住宅区改造各项优惠政策。2009年9月1日，A（甲方）与B（乙方）签订了一份《改造协议》，双方约定：“将XX社区棚户区土地16亩进行改造开发，由乙方负责全面开发建设，乙方全权负责项目自批准立项、土地拍卖、规划、建设、物业管理等自始至终的策划、管理，甲方辅助乙方做好有关工作。乙方负责拆迁安置方案，拆迁许可证的审批，拆迁、安置方案双方协商。乙方委托有资质的拆迁公司负责拆迁，甲方提供必要的协助。规划方案、施工许可证批准后，由乙方负责项目建设、销售及物业管理。”并约定该协议为意向性文件，项目规划方案批准实施后再订立详细协议。2010年1月6日，XX市XX区发展和改革局发布文号为XX发改投字[2010]1号的文件，根据B报来的《XX社区棚户区改造建设项目可行性研究报告》核准以下内容：一、项目建设地点位于湖滨中大道与XX中路交叉口西北角，XX街东临。主要建设内容为住宅楼，占地面积XX.5亩，总建筑面积27050平方米。二、项目总投资7692.8万元，资金来源为全部由企业自筹。2010年3月9日，XX市建委发出德建拆管字【2010】第3号公告，载明：“一、拆迁人：B。二、拆迁范围：湖滨中大道与XX中路交叉口西北角XX街东临范围的建筑物、构筑物……七、按照拆迁项目属地管理原则，拆迁人应当主动与所在辖区政府沟通，及时汇报拆迁工资情况，并妥善解决拆迁过程中出现的问题，和谐稳定的做好拆迁工作。”此后，B取得了拆迁许可证，拆迁期限为2010年3月20日至2010年9月30日。A双方对上述协议和政府文件均无异议。20XX年10月8日，B原法定代表人宋XX与A的工作人员洪XX签订了一份《备忘录》，内容为：“一、因为政策原因，B不再参与XX街拆迁开发事宜，退出该房地产开发项目。二、B将拆迁档案等手续交还给XX办事处。三、B与XX办事处之间的协议解除，聘请第三方公估公司对B的损失（以拆迁收支账目等为准），双方按照评估结果进行赔偿结算。四、XX办事处负责拆迁户的安置处理等后续的一切事宜。”同日，B将55份拆迁档案移交给了A。B提交该备忘录以证明其已退出该开发项目，后续事务由A负责。A对该备忘录的真实性不清楚，但认为B将安置补偿义务转给A没经过A许可，对此不认可。A对该备忘录的真实性没提出异议，但认为宋XX和洪XX均没有受其单位委托，认为该备忘录没有法律效力，并主张拆迁档案虽移交给了A房屋征收中心，但该中心不具备法人资格，也不能证明该中心与A有直接关系，且该备忘录不能证明B将钱交给了A。B委托XXXX会计师事务所对XX社区棚户区改造建设项目前期收支所涉及的相关财务资料进行审核，并出具审计报告，庭审中A对审计报告有异议，要求本院委托有资质的审计部门重新审计，经本院委托山东XX有限责任会计师事务所对B实际发生的拆迁费用进行审计，审计结论为：共收购房款差额1535481.07元，支付安置补偿款差额1772716.2元；XX街拆迁项目费用支出共计4973471.46元。B对该审计报告汇总表中18项无异议，但认为有一部分数额没有列入报告。A对该审计报告内容有异议，认为审计机构未能按照委托要求进行审计，对审计结果不认可。上述事实，有原A当庭陈述及双方提交证据附卷佐证。一审法院认为，一、关于本案案由问题。A认为，A双方没有建设工程施工合同关系，双方没有签订过建设工程施工合同；双方于2009年9月1日签订的“XX区XX办事处XX社区棚户区改造协议”也不是建设工程施工合同，没有建设工程施工合同的内容，本案案由不应确定为建设工程施工合同纠纷。一审法院认为，建设工程施工合同是指发包方（建设单位）和承包方（××）为完成商定的施工工程，明确相互权利义务的协议。本案中A双方签订的《改造协议》不具有建设施工合同的法律特征，故A此辩称本院予以采信，结合本案查明的事实，本案应为房地产开发经营合同纠纷。二、关于A是否承担赔偿责任问题。棚户区改造是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程；其目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。因涉及民生工程，对于棚户区改造，政府在财政收入、建设用地、税费和信贷等方面给予支持。《改造协议》与XX市XX区发展和改革局发布的XX发改投字[2010]1号的文件为真实有效的证据，可以证明B、A约定由B对XX社区棚户区16亩土地进行全面开发建设；且该项目获得XX市XX区发展和改革局核准的事实。A作为XX社区的政府管理部门，向上级政府请示将XX社区旧住宅区列入改造计划并享受国家相关优惠政策；XX区政府批文是要求A对XX社区旧住宅改造计划组织实施，因此，A是XX社区旧住宅改造计划的实施者。B提交的棚户区改造协议和房屋拆迁公告、房屋拆迁许可证、《给居民的一封信》可形成一个完整的证据链，能够证明B是XX社区棚户区的拆迁人、A协商出具的拆迁安置方案、B委托有资质的拆迁公司负责拆迁、并与居民签订房屋拆迁补偿安置协议的事实。以上证据均具有客观真实性、公正性和与本案的关联性，对该组证据的效力本院予以确认。根据A签订的改造协议的内容和B取得的房屋拆迁许可证、并收取了拆迁户的购房首付款等事实，可确认B已实际履行拆迁义务，结合B提交的备忘录的内容，可知房屋拆迁补偿安置协议是B交给A的，A对此无异议。后期该项目因政策变更被政府叫停，双方协商解除了协议，B主张在项目被叫停之前已经投入52XX068.56元，项目叫停导致该笔投入无法收回造成损失，应由A赔偿，并提交了《备忘录》。经审查，该备忘录由B与A单位工作人员洪XX签订，XX办事处对此有异议，认为不能证明B已将B的购房款交付给XX办事处。B提交的备忘录上虽没有XX办事处的公章，但B提交的档案移交表上有XX办事处房屋征收中心的印章，结合（2017）鲁XX民终2151、2152号民事判决书查明事实，可确认A对洪XX的签字行为已予以追认，并已接收了B移交的拆迁档案等材料，因此，该备忘录是双方真实意思表示，对其证据效力，本院予以认定。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。依据上述规定，A对B在涉案项目中的前期投入费用应予返还。三、关于赔偿的具体数额。根据B提交的《备忘录》，约定由双方聘请第三方公估公司对B的损失（以拆迁收支账目等为准），双方按照评估结果进行赔偿结算。经一审法院委托山东XX有限责任会计师事务所对B实际发生的拆迁费用进行审计，对审计结果中收购房款差额1535481.07元，支付安置补偿款差额1772716.2元系因拆迁发生的费用本院予以确认；其余18项支出中，强制拆迁机械费5000元，项目开发可行性研究报告、前期费用分析报告和设计费共计69000元，拆迁委托费30万元，环评咨询费11000元，广告宣传费1090元XX社区项目改造可行性研究咨询费10000元，工程测绘费12000元，房屋租赁费60万元，办公费中有发票的32750元，系B为XX街拆迁项目前期支出的费用，本院予以确认。周XX、张XX的借款时间在2009年9月1日以后，双方约定的利息不违法法律规定，而且支付利息的时间在拆迁期间，故B已支付利息1865799.44元应予保护，以上各项费用共计2243875元。关于B主张的工人工资，因未提交劳动合同，也未提交公司向工人银行卡发工资的银行流水及每名工人的工作时间，故工资及加班费证据不足，本院不予采信，B可在证据充分后另行主张。其他各项费用B不能证明和本案拆迁有关，故本院不予采信。判决：A于本判决生效后十日内向B支付拆迁费用2243875元。案件受理费48298元，B负担23547元，A负担24751元。2018年10月17日，一审法院将（2017）鲁XX02民初XX号民事判决书中第8页倒数第5行“以上各项费用共计2243875元”补正为“以上各项费用共计3XX3875元”；将第9页第5行“支付拆迁费用2243875元”补正为“支付拆迁费用3XX3875元”。

本院二审期间，A提交了本案的情况说明，B提交了案涉土地挂牌出让以及土地成交确认书，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的主要事实，本院认定如下：1.2015年12月31日，XX市XX会计师事务所对XX社区棚户区改造建设项目前期收支所涉及的相关财务资料进行审核，并出具《XX会审核字（2015）009号审核报告》，该审计公司系B单方委托，审计费用由B交纳。因A对《XX会审核字（2015）009号审核报告》有异议，一审中，A向一审法院提出申请，一审法院委托双方当事人均认可的山东XX有限责任会计师事务所重新进行审计，审计费用5万元由A交纳。2.目前，涉案XX街拆迁项目已经把土地变为净地，并已通过招拍挂手续被其他公司接手开发。

济南房产买卖律师谈济南房屋拆迁工程款纠纷案例二审法院查明

二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。

济南房产买卖律师谈济南房屋拆迁工程款纠纷案例二审法院认为

本案的争议焦点为：一、《备忘录》的效力如何；二、A应否赔偿B的损失，具体数额如何计算。

关于焦点一，《备忘录》的效力如何。本院认为，《备忘录》合法有效，双方应依约履行。《改造协议》因政策因素不能继续履行，双方当事人就《改造协议》的善后处理达成一致，签订了《备忘录》，约定了双方的权利义务。该《备忘录》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。具体理由如下：首先，该《备忘录》的抬头表明了两个签订主体，即B与A；其次，虽然A未在该《备忘录》落款处加盖公章，但洪XX作为A的工作人员在《备忘录》落款处签字；再次，B按照《备忘录》履行了约定义务，即将档案材料移交给A时，A房屋征收中心接收并在档案移交表上加盖公章，结合A提交了拆迁安置补偿协议的原件这一事实，可以认定A对洪XX的签字行为已予以追认，并以接收B移交的拆迁档案等材料的方式实际履行了《备忘录》的约定。另外，结合XX区人民法院（2016）鲁XX02民初3433号、3434号判决书，XX中院（2017）鲁XX民终2151号、2152号已经对《备忘录》的法律效力予以确认，因此，该备忘录是B与A的真实意思表示，对其证据效力，应予以认定。对A主张的《备忘录》不具有法律效力，本院不予认可。

关于焦点二，A应否赔偿B的损失，具体数额如何计算。本院认为，A应当赔偿B损失。如前所述，《备忘录》系双方当事人真实意思表示，合法有效。《备忘录》第三条的约定：“B与XX区A事处之间的协议解除。鉴于规划政策等因素，双方共同商定，聘请第三方评估公司对B的损失（以拆迁收支账目等为准），双方按照评估结果进行赔偿结算。”对双方合同的解除以及合同解除以后，双方协商处理的结果进行了约定。《备忘录》中明确约定B的损失通过第三方评估公司进行审计，一审法院委托山东XX有限责任会计师事务所对B实际发生的拆迁费用进行审计，委托程序合法，审计结果确定，A应当履行《备忘录》的约定义务，依法赔偿B在该项目中的合理费用及损失。

另外，案涉土地由毛地变净地系招拍挂的前提条件，是政府的职责。本案中，B履行《改造协议》的过程就是案涉土地“由毛地变净地”的过程，现在案涉土地已经通过招拍挂手续被其他公司接手开发，客观上讲是B替代政府将涉案土地由毛地变为了净地，A通过招拍挂将涉案项目移交其他公司接手开发，获得了经济利益，A作为受益主体，应当赔偿B在该项目中的合理费用及损失，否则，构成不当得利。

关于赔偿损失的数额认定问题。1.收购房款差额1535481元，支付安置补偿款差额1772716.2元，二者之差为237235.2元，系B因履行《拆迁协议》过程中经济损失，是客观存在的，依据《备忘录》的约定，应由A赔偿。2.强制拆迁机械费5000元，虽然没有正规的财务发票，但该费用系拆迁过程中应发生的费用，也已实际发生，有收条予以佐证。而且，收条上有经手人签字，也有单位签章，既符合证据的法定要件，其内容亦符合交易习惯，本院予以确认。依据《备忘录》的约定，强制拆迁机械费5000元应由A赔偿。3.项目开发可行性研究报告、前期费用分析报告和涉及费共计69000元，拆迁委托费30万元，环评咨询费11000元，广告宣传费1090元，XX社区项目改造可行性研究咨询费10000元，工程测绘费12000元，A承认上述相关证据的真实性，否认其关联性与合法性，但其未能举证证明其主张，且上述费用系B为涉案项目前期支出的合理的必要的费用，本院予以确认。依据《备忘录》的约定，上述费用应由A赔偿。4.房屋租赁费60万元，虽然没有正规的财务发票，但租赁房屋、现场办公是房地产开发的惯例，该费用系拆迁过程中必然发生的费用，也确已实际发生。而且，房屋出租人系个人，没有正规的财务发票也属正常，符合交易习惯。另外，出租人签收租金的收条与租赁合同也能相互印证，足以证明B因案涉项目租房的事实，本院对此予以确认。依据《备忘录》的约定，房屋租赁费60万元应由A赔偿。5.办公费中有正规发票的32750元，A承认该宗证据的真实性，否认其关联性与合法性，但其未能举证证明其主张，且上述费用系B为涉案项目前期支出的合理的必要的费用，本院予以确认。依据《备忘录》的约定，上述费用应由A赔偿。6.支付周XX、张XX的借款利息1865799.44元，该笔借款发生在《改造协议》履行过程中，部分款项用于其日常工作开支，且双方约定的利息不违反法律的禁止性规定，因此，用于案涉项目的开支部分款项产生的利息，依法应予保护。借款本金为300万元，其中用于案涉项目的资金为237235.13+5000+69000+300000+11000+1090+10000+12000+600000+32750＝1278075.13（元），该部分款项所占总利息1865799.44元的具体份额为（1278075.13÷3000000）×1865799.44＝794877.29（元），系正常的合理合法的支出，依据《备忘录》的约定，应由A赔偿。但是，除此之外其他部分借款与案涉项目之间缺少关联性，由A承担该部分借款的利息没有事实和法律依据。

关于5万元审计费用的问题。首先，《改造协议》和《备忘录》中，双方均未对审计费用作出约定。其次，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，B对A应当赔偿的费用及损失负举证责任。一审中，B已经提交XXXX会计师事务出具的《XX会审核字（2015）009号审核报告》，对涉案项目前期收支所涉及的相关财务资料进行了审核，审计费用已由B负担。再次，一审庭审中，A对《XX会审核字（2015）009号审核报告》提出异议，要求一审法院委托有资质的审计部门重新审计，故一审法院又委托山东XX有限责任会计师事务所重新进行审计，至此，举证责任应由A承担，即A对其所持异议的部分负有举证证明责任，重新鉴定的费用也应由A负担。最后，依据《XX会审核字（2015）009号审核报告》和《鲁九会咨报字[2018]第22号审计报告》，可知两次审计的审计数额相差不大，A要求进行再次审计的必要性不大。因此，此笔审计费用应当由A负担，对于A关于由B承担5万元审计费用的主张，本院不予支持。

综上，A应当赔偿B各项费用及损失为：237235.13+5000+69000+300000+11000+1090+10000+12000+600000+32750+794877.29＝2072952.42（元）。

关于A主张的B应当独立承担风险的问题。商业风险是指商业主体在从事商事活动中因经营失利而应该承担的正常可能出现的损失，其存在的独特价值是商业风险与利润并存，商业风险属于从事商业活动中的固有风险，商业主体存在过错。依据《最高人民法院关于本案案由问题。双方当事人因履行案涉《改造协议》和《备忘录》发生纠纷，而《改造协议》和《备忘录》所涉及的法律关系较为复杂，建设工程施工合同纠纷确实不能准确定位纠纷的性质，一审法院将案由确定为房地产开发经营合同纠纷较为适宜。况且，双方当事人均认为，本案案由如何确定均不影响本案的实体处理结果。故本院对A关于本案案由的主张，不予支持。

综上所述，A的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

济南房产买卖律师谈济南房屋拆迁工程款纠纷案例二审裁判结果

一、撤销山东省XX市XX区人民法院(2017)鲁XX02民初XX号民事判决及(2017)鲁XX02民初XX号民事裁定；

二、A于本判决生效后十日内向B支付拆迁费用2072952.42元；

三、驳回B的其他诉讼请求。