济南房产买卖律师谈济南房产买卖纠纷案例

济南房产买卖律师谈济南房产买卖纠纷案例原告诉讼请求：1、于xx、周xx共同向xx支行偿还借款529581.38元，并支付利息、逾期罚息、复利直至偿还全部借款为止（截止2014年11月24日，拖欠的利息、逾期罚息合计15543.02元）；2、于xx、周xx承担xx支行实现债权所支付律师费29656元；3、xx公司对于xx、周xx的上述债务承担连带清偿责任；4、xx支行对于xx提供的抵押物享有优先受偿权；5、于xx、周xx、xx公司承担案件受理费、保全费等全部诉讼费用。xx支行提供如下证据：1、购房借款合同；2、个人贷款凭证；3、商品房买卖合同；4、个人购房贷款申请书；5、收入证明；6、委托书；7、共同还款责任承诺书；8、承诺函；9、首付款收据。

济南房产买卖律师谈济南房产买卖纠纷案例--于xx、周xx原审辩称：于xx、周xx已向xx公司送达了解除商品房买卖合同通知，解除合同的理由为于xx、周xx贷款所买的房产已被xx公司抵押给了农村信用社，并被多家法院查封。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，该商品房买卖合同符合法定解除条件，xx公司向于xx、周xx复函同意解除商品房买卖合同。根据上述司法解释第二十四条规定：商品房买卖合同被解除的，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予以支持。于xx、周xx根据该条款向xx支行送达了解除购房借款合同通知。根据第二十五条第二款规定，购房合同被解除，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此，应由xx公司返还购房贷款，于xx、周xx不应承担还款责任。

xx公司原审辩称：认可xx支行所述贷款事实，对其诉讼请求请法院依法判决。

于xx原审反诉称：于xx因购买xx公司开发的xx二区7号房产，与xx支行签订购房借款合同。于xx多次向xx公司要求交付房产，xx公司一直拖延，向商河县住建委查询得知，于xx所购买的房产已被xx公司抵押给济南市xx农村信用合作联社，并被多家法院查封。2014年12月25日，于xx向xx公司送达了解除商品房买卖合同通知书，根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，要求解除商品房买卖合同。当日xx公司复函，同意解除商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。本案中，商品房买卖合同已经被解除，购房借款合同的目的无法实现，请求法院解除购房借款合同符合法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。根据该司法解释，购房借款合同解除后，xx公司应向于xx返还购房贷款，于xx不应承担还款责任。反诉请求：1、解除购房借款合同；2、于xx对xx支行不再承担还款责任；3、诉讼费由xx支行承担。于xx提供如下证据：1、首付款收据。于xx称其现金交付xx公司首付款702050元；2、购房借款合同；3、解除商品房买卖合同通知；4、同意解除商品房买卖合同通知、解除购房借款合同通知；5、邮件查询回单；6、济南市中级人民法院协助执行通知书、民事裁定书；7、催收函。

济南房产买卖律师谈济南房产买卖纠纷案例--xx支行针对于xx的原审反诉辩称：（一）于xx与xx支行签订的购房借款合同目的已经实现。于xx、周xx的购房合同目的是购买商品房，这一目的充其量是借款合同的一个动机，而不是借款合同的目的，借款合同的目的是发放贷款，该目的已实现，其无权解除该合同。（二）解除商品房贷款合同以购房者已向房屋出售人交付房屋出售款为前提，于xx未提供证据证明已向房屋出售人交付过购房款，因此，无权依据《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》第二十五条解除借款合同。（三）双方贷款合同第十一条明确约定：在贷款发放后，借款人与售房者就该房屋有关质量、条件、权属或其它事宜发生任何纠纷，均与贷款人无关，本合同应正常履行，借款人应当归还借款本息，该约定不违反任何法律法规，合同有效，应依约履行。（四）购房合同签订于2008年9月8日，约定的交房时间为2009年12月31日，该房屋早已具备交房条件，不存在购房目的无法实现的情况。该房屋抵押给历城农村信用社发生在2011年。购房人在期间未办理过户手续，致使该房屋被查封，购房人存在明显过错。于xx、周xx现在随意解除购房合同，使贷款人承受了收贷风险，于xx、周xx明显存在串通的恶意。

xx公司针对于xx的原审反诉请求辩称：认可于xx所述事实与理由，同意解除商品房买卖合同，请法院依法判决。

济南房产买卖律师谈济南房产买卖纠纷案例--原审法院认定：2008年9月8日，于xx（买受人）与xx公司（出卖人）签订商品房买卖合同。主要约定：买受人购买的商品房位于xx二区7号住房；商品房交付买受人使用的期限为2009年12月31日前；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日之内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；办理房屋权属证书的期限自商品房交付之日起2年；商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向济南市xx建管局申请登记备案。2008年9月21日，xx支行（贷款人、抵押权人）与于xx（借款人、抵押人）、xx公司（保证人）签订购房借款合同，相关条款约定：贷款金额1053000元，用于借款人购买xx二区7号住房；借款人不可撤销地授权贷款人在本合同生效后（或登记备案后），以借款人购房款的名义将贷款分一次以转账形式划入xx公司（售房者）在银行开立的账户，贷款期限120个月；保证人自愿为借款人提供连带责任保证；借款人连续三个月付款期或在本合同期内累计6个月付款期未按时偿息，借款人无法在规定的时间内办理抵押登记手续，因担保人、抵押物发生变故等情形，贷款人有权宣布本合同项下的全部贷款提前到期。本合同自借款人、贷款人、抵押人、担保人签字或盖章后生效。该合同第十六条（六）约定“抵押人应向债权人预先通知在抵押有效期内发生的任何形式的产权变动或经营方式改变。抵押人不因上述产权变动或经营方式的改变而免除担保责任”。第二十三条约定“设定抵押物需要到房地产行政主管部门进行抵押登记，抵押人应与贷款人、保证人合作”。第二十九条约定“如保证人为售房人，其保证期间在本合同签订之日起至借款人办妥正式抵押登记手续并向贷款人交付他项权益证之日止”。周xx与于xx系夫妻。2008年9月10日，周xx作为共同还款责任人出具共同还款责任承诺书。2008年9月22日，xx支行向于xx发放贷款1053000元。经于xx授权，xx支行将该贷款划至xx公司账户。合同约定的抵押房屋位于xx二区7号，未办理预抵押登记。该房屋登记的所有权人为xx公司。xx公司至今未将该房屋交付于xx。xx公司于2010年12月17日取得涉案房屋所有权证，2011年8月将涉案房屋抵押给济南市历城农村信用合作联社。2012年12月，涉案房屋被济南市中级人民法院查封。截止2014年11月24日，于xx尚欠借款本金529581.38元，利息15543.02元。常住人口登记卡记载：于xx服务处所为山东xx房地产开发有限公司，职业为副总经理。登记日期为2003年6月12日。因于xx未按约履行还款义务，xx支行于2014年12月10日诉至原审法院。2014年12月25日，于xx向xx公司出具解除商品房买卖合同通知，记载：于xx于2008年9月8日与xx公司签订商品房买卖合同，购买xx公司开发的位于xx二区七号房产，并以按揭贷款形式付清了房款；现经查实双方的房屋买卖合同目的已不能实现，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第八条之规定，通知与xx公司解除商品房买卖合同，并要求xx公司根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第二十五条第二款，将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。xx公司收到于xx《解除商品房买卖合同通知》的当日，向于xx出具同意解除商品房买卖合同通知，记载：xx公司无法向于xx交付房产，双方合同目的已无法实现；同意根据合同法相关法律规定与于xx解除商品房买卖合同。2015年1月27日，于xx向xx支行发出解除购房借款合同通知。

原审法院认为：xx支行与于xx、xx公司签订的购房借款合同，系当事人自愿，合法有效，各方当事人均应依约享有权利、履行义务。xx支行按约向于xx发放了贷款，于xx有义务偿还贷款，并按约付息。于xx与周xx系夫妻，周xx对该债务应承担共同还款责任。xx公司应按约对该债务承担连带清偿责任。xx公司已将涉案房屋抵押给他人，购房借款合同约定的抵押房产失去作为抵押物的条件，抵押权不成立。xx支行主张对抵押房屋享有优先受偿权，证据不足，不予支持。xx支行主张律师费，未提供相关证据，不予支持。于xx与xx公司签订的商品房买卖合同中，以按揭贷款方式付款的约定，是xx支行与于xx、xx公司签订购房借款合同的成因，购房借款合同的履行，关联商品房买卖合同的履行。购房借款合同与商品房买卖合同虽属关联合同，但系两个相对独立的合同，不具有从属关系。商品房买卖合同的解除，不仅担保物发生变化，其后果将导致贷款用途背离合同目的。在于xx与xx公司解除商品房买卖合同后，购房借款合同的成因消灭，且出现于xx迟延履行债务；xx公司未按约履行义务；xx支行主张提前收贷等情况，因此，该购房借款合同应予以解除。合同解除后，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。xx支行不同意解除该购房借款合同的抗辩，于法无据，且背离了其主张提前收回贷款的诉讼请求，对其该项抗辩，不予采信。预售商品房的预抵押登记，是预告登记制度的一种，属期待权的抵押，其目的旨在防范一房多贷，是否进行预抵押登记，合同当事人具有选择权。本案中，购房借款合同当事人在合同生效条件选择时，放弃了“办妥预抵押手续后生效”的条款，选择了“合同签字或盖章后生效”条款。因此，合同约定的抵押房屋未进行预抵押登记，不能归责于当事人违约。按照购房借款合同第十六条（六）、第二十三条、第二十九条等条款的约定，于xx作为借款人，是合同约定的抵押房屋的买受人和建成房产的抵押人，应当积极行使商品房买卖合同约定的权利，有义务申请或督促相关方办理抵押房产的抵押登记，将发生的任何形式的产权变动预先通知债权人，并在房屋抵押登记后，将取得的房屋他项权利证交付抵押权人。于xx未提供其履行了相关义务的证据。xx公司未交付房屋，于xx在商品房买卖合同约定的房屋最后交付期限届满至xx支行诉讼近5年时间，没有有效行使商品房买卖合同权利。涉案房产不能进行抵押登记，于xx和xx公司负有责任。于xx与xx公司之间签订的商品房买卖合同，系于xx与xx公司之间权利义务的约定，即便是xx公司未能按期交房构成违约，致使商品房买卖合同的合同目的无法实现，也系开发商的过错造成的商品房买卖合同违约纠纷。xx支行不是商品房买卖合同的当事人，商品房买卖合同解除后产生的法律责任，与xx支行无关。商品房买卖合同解除，不能免除于xx在购房借款合同中作为借款人应当承担的还款责任。关于商品房买卖合同解除，购房借款合同亦解除，商品房开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人的规定，仅限于处理买房人和购房人、担保人和担保权人之间的责任关系，不及于贷款人和借款人之间的责任关系，并不能成为借款人不承担偿还借款责任的依据。于xx与xx公司之间就商品房买卖合同达成的相关协议，只对于xx与xx公司具有约束力，对xx支行不产生效力。于xx是或者曾经是房地产公司的副总经理，对于商品房买卖中申请购房合同登记、房屋交付、房屋所有权证的取得及过户程序、合同维权等常识性权益，应当十分清楚。于xx对开发商不履行商品房买卖合同中“自本合同生效之日起30日内，由开发商向济南市xx建管局申请登记备案”的约定，未提出异议；对开发商没有在2009年12月31日前交付房屋，没有主张权利；在涉案房屋取得了房屋所有权证后，于xx亦未主张合同权利；涉案房屋被开发商xx公司抵押给他人，于xx也没有通过有效途径维权。自交付房屋期限届满至xx支行诉讼近5年，于xx未按合同约定提出解除商品房买卖合同、要求开发商承担违约责任；直至xx支行起诉其还款时，于xx才向开发商提出解除商品房买卖合同。从于xx提交的证据看，于xx向xx公司出具了解除商品房买卖合同通知，要求解除商品房买卖合同，由xx公司将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，但没有具体数额。xx公司的同意解除商品房买卖合同通知，则仅限于同意解除商品房买卖合同。也就是说双方达成协议的内容仅限于解除合同，不包括合同清算的内容，即不包括购房人应当享有的法律规定和合同约定的利益。于xx实际上未提出任何按照商品房买卖合同应当享有的利益的主张，包括于xx所称其现金支付的70余万元的首付款。前述现象，不符合常理。如果于xx作为房屋买受人积极地及时维护商品房买卖合同权益，向贷款人履行告知义务，及时调整、变更购房借款合同的相关事项，抵押房产就有可能免于流失，从而最大限度的避免贷款损失。数年后，在xx公司出现“资金周转问题，无法偿还贷款”，无能力履行担保义务的情况下，于xx再以解除商品房买卖合同为由，要求免除购房借款合同的合同责任，显失公平。于xx第2项反诉请求“对中国银行股份有限公司济南xx支行不再承担还款责任”，应属于对中行济南xx支行诉讼请求的抗辩，不应当作为于xx独立的反诉请求。

济南房产买卖律师谈济南房产买卖纠纷案例--据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十八条、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条之规定，判决：一、解除中国银行股份有限公司济南xx支行与于xx、济南xx置业有限公司签订的购房借款合同；二、于xx、周xx偿还中国银行股份有限公司济南xx支行贷款本金529581.38元；三、于xx、周xx支付中国银行股份有限公司济南xx支行贷款利息（截止2014年11月24日利息15543.02元；自2014年11月25日至本判决生效之日止的利息，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计付）；四、济南xx置业有限公司对上述第二、三条款项承担连带清偿责任；五、驳回中国银行股份有限公司济南xx支行的其他诉讼请求。上述第二、三项条款项，于判决生效之日起十日内履行。本诉案件受理费9650元、保全费3420元，由于xx、周xx、济南xx置业有限公司负担；反诉案件受理费9550元，由中国银行股份有限公司济南xx支行负担。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人于xx不服原审判决上诉称：（一）原审法院认定事实不清，于xx对于商品房买卖合同及购房借款合同的解除均不存在过错。因开发商未向购房人于xx交付房产并办理产权登记，而恶意将该房产抵押给其他银行，造成xx支行的抵押权无法实现，于xx对此没有过错。于xx对于房产被xx公司抵押给其他银行不知情，且一直在履行还款义务。xx支行作为抵押权人，一直未向xx公司主张或问询办理抵押登记的相关事宜，存在过错。原审判决认定于xx要求免除购房借款合同的还款责任系显失公平、认定于xx为过错方不公正。（二）本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，个人购房借款及担保合同解除后，应由xx公司向xx支行返还购房贷款，于xx不应承担还款责任。原审判决认可该司法解释适用于担保人与担保权人之间的责任关系，却否认贷款人和借款人之间的责任关系，相互矛盾。担保人与担保权人为于xx与xx支行，贷款人与借款人也是于xx与xx支行，两种责任关系是相同的。原审判决对不能适用该司法解释的陈述，不符合逻辑，且对该司法解释适用上的理解，违反了该法律保护购房人利益的法理目的，对于xx是不公正的。（三）同类案件济南市中级人民法院已有生效判决，适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，判决购房人不向银行承担还款责任，应由开发商向银行偿还贷款。2015年最高人民法院公布的特等奖案例，也明确了“商品房预售合同解除后，由开发商来偿还银行贷款”。综上，请求撤销原审判决，依法改判上诉人于xx及原审被告周xx不承担还款责任，或发回重审。

济南房产买卖律师谈济南房产买卖纠纷案例--被上诉人xx支行辩称：上诉人于xx无权解除与xx支行的贷款合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，只有在商品房买卖合同解除，致使贷款合同的目的无法实现的情况下，当事人才有权请求解除贷款合同。商品房买卖合同的合同目的与贷款合同的目的不一致，商品房买卖合同的合同目的是购买商品房，贷款合同的目的是获得银行贷款。购买商品房充其量只能说是获得银行贷款的动机，而不能说购买商品房就是贷款合同的目的。xx支行已向于xx发放了购房贷款，贷款合同的目的已实现，于xx不能因为商品房买卖合同解除，其购买房屋的动机无法实现，而要求解除贷款合同。即使于xx与xx支行的贷款合同解除，也不能影响贷款合同中于xx偿还贷款本息、承担违约责任的结算和清算条款的效力。本案不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，因为该条款的适用存在两个前提，一是购房人除银行贷款，还交付购房款；二是以所购商品房为抵押财产的抵押权已设立。于xx没有证据证明交付过购房款，其所称以现金方式交付几十万购房款说法违反社会常识。同时，于xx所购房屋未能向xx支行设定抵押权。上述规定只限处理卖房人与购房人、担保人与担保权人之间关系，并未涉及借款人与贷款银行的责任关系。且该条并未规定在贷款合同解除后，借款人可以不向银行清偿贷款。综上，于xx与xx支行签订的贷款合同系各方真实意思表示，不违反国家禁止性规定，合法有效，各方应依约履行。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。

被上诉人xx公司辩称：认可原审判决认定的贷款事实，对于xx公司应承担的法律责任请法院依法判决。

原审被告周xx述称：同上诉人于xx的意见。

经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。

本院另查明，2008年9月8日，于xx向xx公司交纳首付款702050元。本院审理期间，xx支行明确表示，坚持其原审诉讼请求。

上述事实有房屋销售专用收据和当事人陈述在卷佐证。

济南房产买卖律师谈济南房产买卖纠纷案例--本院认为：本案的上诉争议焦点为xx支行与于xx之间的购房借款合同解除后果的处理，即于xx应否向xx支行偿还借款本息。于xx以该借款向xx公司购买的房屋xx二区7号，已于2011年8月抵押给济南市历城农村信用合作联社，2012年12月又被本院查封，2014年12月25日，于xx与xx公司因商品房买卖合同的目的无法实现而协商解除商品房买卖合同。据此，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，原审法院判决解除xx支行与于xx之间的购房借款合同并无不当。购房借款合同解除后，其解除效力溯及于合同成立时，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因借款合同解除而造成的损失，可要求购房人予以赔偿。在购房借款合同的解除系因开发商违约导致商品房买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。故依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，在商品房买卖合同和购房借款合同均被解除后，应由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。由此，应由xx公司向xx支行承担借款偿还责任，于xx和周xx依法应当免除借款偿还责任。虽然于xx的职业曾有记载为房地产公司的副总经理，但xx支行并无证据证实于xx与xx公司系恶意串通骗取贷款，故原审判决于xx和周xx偿还借款本息不当，应予纠正。鉴于于xx和周xx不应承担还款责任，xx支行仅要求xx公司承担连带清偿借款责任，并不要求xx公司直接承担借款的偿还责任，故xx支行的诉讼请求有悖于上述法律规定，应予驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：

一、维持济南市xx区人民法院（2014）商初字第xx号民事判决第一项，即“解除中国银行股份有限公司济南xx支行与于xx、济南xx置业有限公司签订的购房借款合同”；

二、撤销济南市xx区人民法院（2014）商初字第xx号民事判决第二、三、四、五项，即“于xx、周xx偿还中国银行股份有限公司济南xx支行贷款本金529581.38元”；“于xx、周xx支付中国银行股份有限公司济南xx支行贷款利息（截止2014年11月24日利息15543.02元；自2014年11月25日至本判决生效之日止的利息，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计付）”；“济南xx置业有限公司对上述第二、三条款项承担连带清偿责任”；“驳回中国银行股份有限公司济南xx支行的其他诉讼请求”；

三、驳回被上诉人中国银行股份有限公司济南xx支行的诉讼请求。

一审本诉案件受理费9650元、财产保全费3420元，反诉案件受理费9550元，二审案件受理费19200元，均由被上诉人中国银行股份有限公司济南xx支行负担。