济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷之房产执行异议案例

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷之房产执行异议案例原告诉讼请求：

一、请求贵院依法解除对济南市XX区XX路X房产的查封；二、请求贵院依法确认济南市XX区XX路X房产及济南市XX区XX路XX室、XXX室房产归A所有；三、请求贵院依法判决C、D协助A办理济南市XX区XX路X室房产及济南市XX区XX路XX、XXX室房产的产权过户登记手续。四、本案诉讼费用由B、C承担。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷之房产执行异议案例被告辩称

B辩称，一、A无权要求解除对涉案房产的查封，不能阻却或排除对涉案房产的强制执行。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷之房产执行异议案例法院查明

2005年7月11日，陈XX与山东XX学院签订《购房合同书》，该合同载明：经双方协商，山东XX学院自愿将座落于XX路X室号房产出售给陈XX，建筑面积223.5平方米……3.陈XX于领到住房通知单后次日起十日内向山东XX学院交首付款100575元……。签字处由山东XX学院盖章、陈XX签字。

2008年4月16日A因病去世。2008年4月21日，A（甲方，买受人）与C（乙方，出卖人）、D（丙方，出卖人）签订《协议书》，该协议书约定：“因甲方姐姐陈XX于2008年4月16日去世，甲方顾虑由甲方购买的陈XX名下的房产将来可能与乙方、丙方产生纠纷，甲方要求以书面形式明确此事。乙方、丙方同意甲方提出的上述要求，与甲方达成协议如下：一、乙方明确表示：2005年7月陈XX在山东XX学院分得的南院7号楼房产一套在与乙方商量后，乙方同意将此房产转卖给甲方A，甲方已将陈XX在轻院的原住房折价款30910.91元交陈XX收下（当时未打收条），其余款项300007.39元已由A直接付给轻院。二、丙方明确表示：相信甲方、乙方对本协议书第一条的情况说明，理解甲方的心情，今后不会以任何借口主张本协议中房产的权利。三、涉及此房的需由乙方与售房单位山东XX学院交涉的有关问题，如单据丢失或其他问题，可由乙方与轻院交涉，所需人情费用由甲方承担。四、乙方、丙方同意甲方的要求，因陈XX已去世，在将来办理房产产权和土地使用证时，将积极协助甲方与轻院进行交涉办理过户手续，过户费用由甲方承担。以上协议内容甲、乙、丙三方确认无误，立字为据立据。”该《协议书》由C、D、A签字并捺印确认。

（2012）历城商初字第XX号B与C买卖合同纠纷一案，根据B的财产保全申请，本院于2012年12月25日查封了C和陈XX共有的坐落于济南市XX区XX路X室房产。后本院于2013年3月5日作出（2012）历城商初字第XX号民事判决书，该判决发生法律效力后,B向本院申请强制执行。本院于2015年12月7日作出（2013）历城执字第XX号执行裁定，裁定继续查封济南市XX区XX路X室房产，查封期限自2015年12月7日至2018年12月6日。2018年11月30日，本院作出执行裁定，裁定继续查封上述房产，查封期限三年，自2018年11月30日起至2021年11月29日。A针对本院查封涉案房产的执行行为向本院提出执行异议。本院经审查,于2019年4月2日作出(2019)鲁0112执异XX号执行裁定书,裁定驳回A的执行异议。为此,A不服,向本院提起案外人执行异议之诉。

审理中，A向本院提交了下列证据予以证实其主张：

一、2008年4月21日，在陈XX去世后，A与C、D之间签订的《协议书》对涉案房产归A作了约定，A予以证实陈XX在世前，其与配偶C商议后同意将两人共有的山东XX学院分得的南院7号楼即济南市XX区XX路X室房产以及济南市XX区XX路58号7号楼XX、XXX室的房产转卖给A。经质证，B对该《协议书》的真实性提出异议，不认可《协议书》上“C”的签字系本人所写，且认为如果该协议为真实的，也仅为A与C内部约定，不能发生物权变更的效力。

二、2014年11月4日齐鲁XX大学（原山东XX学院）住房管理中心出具的证明、齐鲁XX大学市区综合管理服务中心出具的证明、2019年4月10日齐鲁XX大学后勤管理处出具的情况说明、2005年7月11日陈XX与山东XX学院签订的购房合同、房改购房所有权登记申请表、涉案房产产权证、装修单据、2005年11月26日A代陈XX与济南港华燃气有限公司签订的《城市居民供用气合同》、山东XX学院出具的水、电、暖气、垃圾费单据、济南市公安局东风派出所出具的陈XX死亡证明以及陈XX、C、D户口本、D独生子女证、2014年12月10日中国联合网络通信有限公司五莲县分公司出具的亲属关系证明、2019年7月22日东黄柏沟村村委会出具的证明、五莲县殡葬管理所出具的陈XX父亲陈维祥火葬收据、火化证、2011年10月28日A与E、F、G签订的协议、陈XX同事刘兆柏证人证言，以上证据A予以证实涉案房产由A借陈XX之名交款并购买，自2005年至今一直由A居住使用。且陈XX其他第一顺位继承人均予以认可该涉案房产系A所有，亦承诺不向A主张涉案房产的任何权利。2011年10月19日，济南市住房保障和房产管理局对涉案房产进行了产权登记，房屋所有权人为陈XX。至2014年房屋所有权证一直由齐鲁XX大学保管，后A领回。因C下落不明，至今未办理涉案房产的产权过户登记手续。经质证，B对齐鲁XX大学出具的证明及情况说明均不予认可，认为出具的证明中应加盖单位的公章，以及写明单位负责人及出具证明人员的联系方式；对房改购房所有权登记申请表有异议，无法证明申请人处的“陈XX”的签字系A所签；对装修单据有异议，不能证明装修的房产就是涉案房产，收据中也未写明缴款人姓名；对《城市居民供用气合同》有异议，不能证明涉案房产的使用人和所有人为A。对其他证据的真实性均无异议。

三、1999年12月28日至2009年7月25日A工商银行流水交易记录、陈XX同事刘XX证言、2005年6月27日山东XX学院出具的收据、2005年7月15日中国建设银行股份有限公司XX支行存款凭条、申请法院调取的陈XX尾号5411的建设银行2005年7月11日至2008年12月21日个人活期明细信息记录、2005年8月1日山东XX学院出具的收据、2005年10月24日中国建设银行股份有限公司XX支行存款凭条、2005年8月22日陈XX与中国建设银行股份有限公司济南市中支行签订的《个人住房借款合同》、2005年11月5日山东XX学院出具的收据、A个人记录还款笔记、2004室年1月2日至2010年5月11日A配偶韩涛尾号4352的工商银行流水交易记录、2006室年11月19日A与张颖签订的《房产买卖合同》、2006室年12月5日A与张颖签订的《资金监管委托协议》、2006室年11月19日A向张颖出具的收条、2006室年12月5日建设银行还款记录凭条，上述证据A予以证实涉案房产的全部购房款330918.3元均由A出资。经质证，B对A个人自制的还款笔记有异议，认为无法证明该记录的形成时间及还款经过，也无法证明该记录即为涉案房产的还款记录；对于A与张颖之间签订的合同不予认可，认为与本案无关。对其他证据的真实性均无异议，但认为个人住房借款合同是以陈XX的名义进行的借款，且发放至陈XX的银行卡中，A仅作为抵押人身份进行的签字，无法证明涉案房产的实际出资人为A。

D、E、F、G对A提交的上述证据均无异议。

另本院查明，2012年至今，在本院C作为被告或被执行人的涉及审理及执行的案件较多，因C下落不明，相关法律文书均是公告送达。如：2012年12月10日通过公告方式向C送达（2012）历城商初字第XX号案件的应诉通知书等法律文书；2013年9月26日通过公告方式向C送达（2013）历城执字第XX号执行通知书；2014年1月9日通过公告方式向C送达（2013）历城执字第1782号执行通知书；2014年5月13日通过公告方式向C送达（2014）历城执字第927号执行通知书；2015年5月14日通过公告方式向C送达与王XX房产买卖合同纠纷一案【（2015）历城民初字第XX号】的起诉状副本等法律文书；2016年5月19日通过公告方式向C送达与王XX房产买卖合同纠纷一案的（2015）历城民初字第XX号民事判决书；2017年1月19日通过公告方式向C送达与王XX房产买卖合同纠纷一案的（2016）鲁01民终5472号二审民事判决书。上述事实足以说明C在2012年至今年一直下落不明，从而证实A未办理涉案房产产权过户登记手续系非因其自身原因造成的。

经庭审质证，本院认为,房产产权登记作为房产所有权的外在表现形式,产生的公示公信效力是对社会公众产生的外部效力,这仅为一种推定效力,而在归属问题上,应当看购房时双方当事人的真实意思表示,并结合房款支付、购房后的居住使用等情况确定房产归属。对于A提交的上述证据属于本案适格的证据，能够清晰的证明本案的证明对象，且证据之间能够相互印证，已经形成完整的证据链。因此，本院对A提交的上述证据予以确认。B提出的涉案房产不属于A所有，但未提交证据证实其观点，本院不予采信。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷之房产执行异议案例法院认为

本案争议的焦点是：A是否就执行标的即涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据庭审查明的事实，A已在本院查封涉案房产之前与C、D达成了合法有效的书面买卖合同即2008年4月21日的《协议书》，并在本院查封涉案房产之前一直合法占有使用涉案房产，亦支付完毕全部房产价款，且涉案房产未办理产权过户登记非因A原因，故A作为涉案房产的买受人，其权利能够排除本院（2013）历城执字第XX号执行案件对济南市XX区XX路X室房产的执行。对于A主张的要求C、D协助A办理山东省济南市XX区XX路X室房产及济南市XX区XX路XX和XXX室房产的产权过户登记，本院认为,因协助办理涉案房产产权过户登记手续的诉讼请求不属于执行异议之诉案件的受理范围,故A的该项诉讼请求于法无据,本院不予支持。

综上所述，A享有足以排除强制执行的涉案房产的所有权；A主张的解除对涉案房产的查封及确认涉案房产归其所有的诉求依法有据，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条规定，判决如下：

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷之房产执行异议案例裁判结果

一、限于本判决生效之日起十日内，解除对陈XX名下的位于山东省济南市XX区XX路X室房产的查封。

二、确认A对山东省济南市XX区XX路X室房产山东省济南市XX区XX路XX室房产、山东省济南市XX区XX路XXX室房产享有所有权。

三、驳回A其他诉讼请求。

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