济南房产买卖纠纷律师谈济南房屋买卖合同迟延办证及逾期违约金纠纷案例

济南房产买卖纠纷律师 谈济南房屋买卖合同迟延办证及逾期违约金纠纷案。 济南房产买卖纠纷律师 签订《商品房买卖合同》后开发商迟延办证，原告要求办理产权证并支付违约金纠纷。济南房产买卖纠纷律师代理济南商品房买卖纠纷诉讼，济南房产买卖纠纷律师在线免费咨询济南商品房买卖纠纷法律问题，如遇商品房买卖法律问题可以向济南房产买卖纠纷律师咨询。

案情介绍

济南房产买卖纠纷律师 谈济南房屋买卖合同迟延办证及逾期违约金纠纷案。2010年8月17日，原、被告签订商品房买卖合同书，合同约定原告购买被告开发的位于xx市xx区xx街7号xx小区3栋1单元xx室商品房，建筑面积74.85平方米，商品房总价为463335元。原告于当日交付了首付款93335元，并办理了商业贷款手续。2011年1月16日原告办理了入户，被告按照建筑面积×32元/米的标准收取了原告商品房专项维修资金、按照商品房总价款×1.5%的标准收取了契税作为商品房产权证的代办费用。买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的材料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，1、买受人退房，出卖人在60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2％支付违约金”。买卖合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。”合同补充协议第6条规定：买受人未按规定期限接收商品房，逾期不超过15日，自本合同规定的进户期限的第二天起至实际接收之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之五的违约金，并承担自交付期限之日起所产生的所有费用，合同继续履行。买受人逾期15日及以上仍未接收商品房，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按总房款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行自本合同规定的进户期限之第二天起至实际进户之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之八的违约金，并承担自交付期限之日起所产生的所有费用。”另，在审理过程中，法院多次组织原、被告调解，未能达成一致意见。

济南房产买卖纠纷律师 谈济南房屋买卖合同迟延办证及逾期违约金纠纷案  原告诉称原告诉至法院，请求一、被告立即为原告办理产权登记备案手续；二、被告向原告支付因逾期提交产权登记备案手续违约金69500元（按中国人民银行一年期贷款利率6%×463335元从2013年1月16日计算至起诉日）；三、被告返还产权代办费用10151元，并支付利息2740元；四、本案的诉讼费用由被告承担。

济南房产买卖纠纷律师 谈济南房屋买卖合同迟延办证及逾期违约金纠纷案  被告辩称

一、被告正在履行办理备案手续。2011年1月被答辩人搬进xx小区，答辩人已经开始着手办理工程备案手续，由于政府原因备案手续一直没有办理通过，近期答辩人已经备齐了全部备案手续，只差规划部门通过，就可以办理备案手续了。二、不同意原告要求支付违约金的请求。原、被告签订的《商品房买卖合同书》第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，1、买受人退房，出卖人在60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2％支付违约金”。原告要求每日按银行贷款利率支付违约金改变了合同约定条款。根据《合同法》第五十四条规定合同的变更或者撤销，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内提起。因撤销权的消灭，原告改变支付违约金的方式的诉求没有法律依据。三、不同意原告要求返还代办费的请求。原告在购买住房时，和银行签订了贷款合同，根据银行贷款合同规定必须由代办机构代办，所以代办费不能返还给被答辩人，为此，要求支付利息就没有法律依据了。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

 法院观点

济南房产买卖纠纷律师 谈济南房屋买卖合同迟延办证及逾期违约金纠纷案  法院认为

原、被告签订的商品房买卖合同为有效合同，合同内容对双方具有约束力。原告已经按照合同约定履行了自己的义务，如期缴纳房款并办理了贷款，被告亦应当履行自己的义务，为原告办理产权登记备案手续，按照合同规定，被告已于2011年1月16日将商品房交付原告使用，故被告应当在2013年1月16日前为原告办理产权登记备案手续，现被告超期仍未能办理该手续，原告主张被告立即为原告办理该手续，符合法律及合同的规定，法院予以支持。关于原告主张的逾期办理产权登记备案手续违约金的问题，依据原、被告间签订的商品房买卖合同，被告应按已付房价款的0.2％支付违约金，现原告对合同中此部分约定有异议，根据原告的诉讼请求，实为约定的违约金低于造成的损失，要求提高违约金的意思表示，法院认为，首先，原、被告签订的商品房买卖合同中对原告方违约所约定的违约金比例远高于对被告方违约所规定的的违约金比例，明显缺少对等性及公平性；其次，此份商品房买卖合同系被告单方制作的格式化合同，合同第十五条对被告逾期办理产权登记备案手续规定的违约金条款，与对原告违约如逾期付款、逾期办理手续应承担的违约金相比较，明显属于减轻己方责任，加重对方责任；再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，商品房办理产权登记备案手续的期限为自交付之日起90日，如果一方违约，按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故原告请求增加违约金的诉讼请求没有超出法律规定的违约金标准。综上所述，对原告主张被告给付原告逾期办理产权登记备案手续违约金69500元（按中国人民银行一年期贷款利率6%×463335元从2013年1月16日计算至起诉日）的诉讼请求，法院予以支持。关于代办费问题，现被告虽未能如期办理登记备案手续，但因法院已判令被告履行办理备案义务，另代办中的收费项目也是办理处安全证产权证的必要支出，故原告主张被告返还产权代办费用10151元，并支付利息2740元的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

 法院判决

济南房产买卖纠纷律师 谈济南房屋买卖合同迟延办证及逾期违约金纠纷案  裁判结果

一、被告xxxx房地产开发有限公司于判决生效之日起立即为原告王xx办理产权登记备案手续；

二、被告xxxx房地产开发有限公司于判决生效之日起7日内向原告王xx给付违约金69500元；