济南二手房买卖律师谈二手房买卖中返还定金纠纷案例

基本案情

济南二手房买卖律师谈二手房买卖中返还定金纠纷案例--原告有购买门面的需求，经多方选择后，决定购买xx公司位于XX城的房产。2016年10月6日，xx公司作为甲方与A作为乙方签订了两份《认购协议书》，两份协议均是采用了xx公司提供的格式相同的合同文本，两份协议第一条认购物业约定：1、乙方认购XX城106号和107号商品房两个；2、房产折前总价106号为2578389元、107号为2707299元；3、乙方在签订《二手房买卖合同》时，106号房产折后优惠总价为1707327元，107号房产折后优惠总价为1792687元；4、《认购协议书》签订当日，乙方自愿为每处房产各交纳认购定金50000元，甲方收到上述足额定金后，《认购协议书》生效；5、上述房款中未包含其他应交各项税费。第二条合同签订约定：1、乙方须在签订本认购协议书后20日内，即在2016年10月25日前，持本认购协议书及定金收据到甲方指定的地点（XX城营销中心）与甲方签订《二手房买卖合同》，否则，视为乙方放弃认购本房产，甲方可以单方解除本认购协议书，不再为乙方保留认购的本房产，并有权在不通知乙方的情况下将本房产另行出售，定金不予退还，同时本协议自动失效；2、在上述约定的签订《二手房买卖合同》期限之前，甲方不得与其他任何第三方就本房产签订《认购协议书》或《二手房买卖合同》；如甲方违反上述约定，需向乙方双倍返还定金。第四条协议解除约定：1、在签订本认购协议书前，乙方对甲方所公示的《二手房买卖合同》(见附件1)的全部条款内容及含义，均予以充分了解并接受。乙方保证届时不以合同条款内容无法达成一致意见或其他任何非双方约定或法律规定事由为由，拒绝或拖延在本认购书约定的时间内签署本房产《二手房买卖合同》。否则，甲方有权按本协议第二条第1款约定处理；2、《二手房买卖合同》一旦签订，本认购书的效力即行终止。《认购协议书》还对付款方式及其他进行了约定。由xx公司代理人代表甲方，A作为乙方在合同上签字。同时，xx公司要求与A签订附件1二手房买卖合同，合同第三条付款方式与期限第2点银行按揭约定“甲乙双方在签订《二手房买卖合同》当日，乙方支付总购房款的百分之五十即人民币（空白）元整（大写：（空白）佰（空白）拾（空白）万（空白）仟（空白）佰（空白）拾（空白）元整），及办证费用壹拾贰万元整；乙方不再支付任何过户费用（税费和办证费用），剩余购房款由乙方申请银行按揭”。第五条税费分担约定“甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产网签、按揭手续所需缴纳的各种税费和费用。经双方协商，交易过程产生的所有税费由乙方承担，甲方概不负责。”。后A按xx公司的要求在空白的附件1《二手房买卖合同》末尾处抄写“本人对甲方所公示的《二手房买卖合同》的全部条款内容及含义，均予以充分了解并接受。本人保证届时不以合同条款内容无法达成一致意见或其他任何非双方约定或法律规定事由，拒绝或拖延在本认购书约定的时间内签署本房产《二手房买卖合同》”，A抄写上述内容后签字并加印了指模，但双方均未在合同末尾处签署名字，亦未填写合同空白处的内容。当日，原告即按认购协议书的约定向被告支付了定金100000元，被告当场交给了原告《认购协议书》及附件1《二手房买卖合同》各两份。原告回到家后，仔细翻看了附件1《二手房买卖合同》的条款，发现合同第三条与第五条相矛盾，致电给被告B协商合同中矛盾条款的处理问题。10月9日，原告带着收据和协议书到被告处欲办理解除协议并退还定金的事宜，因被告不同意解除协议，原告未能办成。10月11日，原告找到集里街道办事处，要求政府机构出面组织原、被告进行协商，因被告拒绝调解，当日，原告只得向被告发出《关于要求对尚未签订的部分内容进行修改和完善的告知函》，要求就《二手房买卖合同》中的矛盾条款、办理产权时限、违法条款及合同中的错别字等内容要求被告在收到函后3日内与原告进行协商修改，逾期未能协商解除的，终止履行《认购协议书》，并由被告退还原告认购定金。被告收到函后，对原告函的内容未作任何回复。10月17日，原告因与被告无法达成一致意见，向xx市市委、市政府报告，希望政府能帮忙进行处理。xx市矛盾纠纷调处中心收到原告报告后，于10月19日通过电话与被告的B联系，B明确表达了不愿进行调解的意向后，xx市矛盾纠纷调处中心终止了调解行为。原告遂于2016年10月25日向法院提起诉讼。另查明，xx市第十二届房交会于2016年10月21日至10月30日举行，期间，购房并完成商品房预售合同备案登记并缴纳契税的自然人、法人或其他组织均能享受按契税实缴额的100%发放购房补贴。原告请求：1、请求解除原、被告2016年10月6日签订的《认购协议书》，并双倍返还原告定金200000元；2、诉讼费由被告承担。

 裁判理由

济南二手房买卖律师谈二手房买卖中返还定金纠纷案例--原、被告签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，且原告向被告足额支付了定金，故该协议书应认定为合法、有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。现原告以附件1《二手房买卖合同》中第三条第2点“办证费用壹拾贰万元整；乙方不再支付任何过户费用（税费和办证费用）”与第五条“经双方协商，交易过程产生的所有税费由乙方承担，甲方概不负责。”的内容前后矛盾为由，要求解除与被告签订的《认购协议书》。首先，本案中，《二手房买卖合同》中第三条第2点与第五条内容相矛盾，应视为约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，原、被告就过户费用的承担约定不明时，可以通过协议补充，或按照合同有关条款、交易习惯来确定，且《中华人民共和国合同法》第六十二条就合同约定不明的内容如何确定的问题，亦进行了相关的规定，故原告不能以此为由，要求解除《认购协议书》。其次，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的解除包括：一、“当事人协商一致，可以解除合同”；二、“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；三、“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，根据上述法律规定，结合本案事实，分析如下：1、本案中，原告要求解除《认购协议书》，被告要求继续履行，原、被告未能协商一致解除合同；2、双方签订的《认购协议书》中约定双方解除的条款有：①第二条第1点“乙方须在签订本认购协议书后20日内，即在2016年10月25日前，持本认购协议书及定金收据到甲方指定的地点（XX城营销中心）与甲方签订《二手房买卖合同》，否则，视为乙方放弃认购本房产，甲方可以单方解除本认购协议书，不再为乙方保留认购的本房产，并有权在不通知乙方的情况下将本房产另行出售，定金不予退还，同时本协议自动失效；”，②第四条协议解除约定了“1、在签订本认购协议书前，乙方对甲方所公示的《二手房买卖合同》(见附件1)的全部条款内容及含义，均予以充分了解并接受。乙方保证届时不以合同条款内容无法达成一致意见或其他任何非双方约定或法律规定事由为由，拒绝或拖延在本认购书约定的时间内签署本房产《二手房买卖合同》。否则，甲方有权按本协议第二条第1款约定处理；2、《二手房买卖合同》一旦签订，本认购书的效力即行终止。”，上述①②中条款的约定，可以明显看出，当解除条件成就时的解除权人均为被告，除上述双方约定的解除条款之外，双方仅有签订《二手房买卖合同》后《认购协议书》的效力即行终止的约定，现《二手房买卖合同》双方尚未正式签订，《认购协议书》的终止条件未成就，故双方仍应按《认购协议书》的约定全面履行自己的义务。三、合同履行过程中不存在不可抗力，且被告选择与原告继续履行《认购协议书》，故原告以双方尚未签订的《二手房买卖合同》中存在内容前后矛盾的条款为由，要求解除《认购协议书》，并由被告返还定金赔偿100000元的诉讼请求，法院不予支持，对被告反诉要求原告继续履行《认购协议书》的诉讼请求，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果 

济南二手房买卖律师谈二手房买卖中返还定金纠纷案例

一、A继续履行于2016年10月6日与xxxx商业运营管理有限公司签订的两份《认购协议书》；二、驳回A要求解除《认购协议书》，xxxx商业运营管理有限公司返还定金100000元并赔偿100000元的诉讼请求。