济南房屋买卖律师谈房屋买卖合同房屋抵债纠纷案例

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基本案情

济南房屋买卖律师谈房屋买卖合同房屋抵债纠纷案例--原告B与被告XXXX建设工程有限公司、XXXX房地产开发有限公司、C、XXXX项目管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，B在诉讼过程中申请财产保全，案涉房屋于2016年1月22日被查封。2016年12月23日一审法院作出（2016）辽02民初204号民事判决：一、解除《房屋转让协议》;二、被告XXXX建设工程有限公司于判决生效之日起10日内退还原告B房屋转让款人民币2000万元，并从2014年9月19日起至款项全部付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付利息;三、被告XXXX建设工程有限公司于判决生效之日起10日内支付原告B违约金，以2000万元为基数，自2014年9月19日起至全部付清之日止，按日万分之六计算;四、被告XXXX房地产开发有限公司、被告C、被告XXXX项目管理有限公司对第二项、第三项承担连带给付责任;五、被告C赔偿原告B损失34万元;六、被告XXXX建设工程有限公司、被告XXXX房地产开发有限公司、被告XXXX项目管理有限公司对第五项承担连带给付责任等。因各被告未履行生效判决确定的义务，B向一审法院申请强制执行。在执行过程中，一审法院已选定评估机构，拟对案涉房屋进行评估拍卖。案外人A对查封案涉房屋提出书面异议。一审法院于2018年6月19日作出（2018）辽02执异664号执行裁定书，裁定驳回案外人A的异议请求。A对该裁定不服，向一审法院提起本案案外人执行异议之诉。

另查，2011年5月7日，A(买受人)与C(出卖人)签订《商品房买卖合同》，购买XX第31幢2单元24层1号房屋，行政街号XX路67-2-24-1，建筑面积92.31平方米，总金额881560元。C于同日向A出具足额缴纳上述房款的《专用收款收据》。

C、XX(XX)投资咨询有限公司出具《抵房确认函》，记载:我司因欠付工程款等原因，现将XX第31号2单元24层1号，面积92.31平方米，抵债单价9550元，抵债总房款881560元，将此套房屋抵债施工单位XXXX线缆有限公司，现将此套房屋以客户A名义签署商品房买卖合同并且开具房屋发票。A于2014年5月17日办理入住手续，并缴纳了物业费、电梯费、垃圾外运费、电费等。A自称案涉房屋是XX(XX)投资咨询有限公司投资兴建，建设完毕后C以抵债的形式抵顶给XX(XX)投资咨询有限公司，XX(XX)投资咨询有限公司将案涉房屋抵顶给了施工单位XXXX线缆有限公司，XXXX线缆有限公司为XX(XX)投资咨询有限公司提供了线缆，A作为XXXX线缆有限公司的实际控制人，C按照XXXX线缆有限公司要求将案涉房屋直接登记在A名下。A对其系XXXX线缆有限公司的实际控制人未提供证据证明。

2018年8月2日，C出具一份“证明”，载明“亚联?XX31幢”（2单元24层1号，现行政街号：XX路67号2单元24层1号）是XX（XX）投资咨询管理有限公司全额投资我司（C）联建的合作项目（详见‘投资联建协议书’）。至今部分现房主未能在房地产交易市场办理网签备案登记，责任在我们公司，具体如下：一、项目建设期间，因项目未竣工验收备案，故施工方（以房抵债方）与我司未最终决算，故我司不予给乙方（现房主）办理备案登记。二、期间‘C’法人董事长张忠忱向‘XX瑞祥房地产开发有限公司’实际所有人于强借款2000万元，将未售房源抵押备案给‘翰滢洗浴’，故抵押期间不能给现房主办理网签备案登记。三、待张忠忱向于强还清借款后，现又被‘B’起诉我司（C），查封（诉讼保全）至今，故现房又不能办理网签。”A向一审法院提出诉讼请求：1.确认XX市XX区XX路67号“XX”小区31幢2单元24-1号房屋（以下简称“案涉房屋”）系归属于A的合法财产；2.停止对案涉房屋的执行，并解除查封；3.诉讼费由被告B承担。

裁判理由

济南房屋买卖律师谈房屋买卖合同房屋抵债纠纷案例--本案为案外人执行异议之诉，原告A要求根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定解除对案涉房屋的查封并停止执行。对此，应审查A的情形是否符合上述法律的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件缺一不可。具体到本案，从查明的事实可见，案涉房屋系通过C和XX（XX）投资咨询有限公司向XXXX线缆有限公司抵顶工程款的方式进行的转让，本案的A自称系XXXX线缆有限公司的实际控制人，C应XXXX线缆有限公司的要求将案涉房屋登记在A名下。对此，A未提供证据予以证明。而从C于2018年7月10日出具的“证明”所载明的内容显示，其未协助办理案涉房屋的备案登记，系由于其与施工方（本案中应指XXXX线缆有限公司）未最终决算，可见，即使C曾出具了“抵房确认函”，但以房抵债系用以消灭原有的债权债务，在C与以房抵债方未最终决算的情况下，无法确定案涉房屋已被实际抵顶工程款，即案涉房屋的购房款已付清。再结合前文分析，A现未提供证据证明其系XXXX线缆有限公司的实际控制人，A提供的证据不能形成完整的证据链，以达到证明案涉房屋购房款以抵顶工程款的形式支付完毕的目的。综上可见，A的情形不符合上述二十八条第三项的条件，故对A要求停止执行、解除查封的请求不予支持。

关于A要求确认案涉房屋归属于其所有一节，本院认为，如前文阐述，A现提供的证据不足以证明其系XXXX线缆有限公司的实际控制人，案涉房屋购房款以抵顶工程款的形式支付完毕，故A提交的证据无法证明其对案涉房屋享有权利，对A此项主张不予支持。

裁判结果

济南房屋买卖律师谈房屋买卖合同房屋抵债纠纷案例--驳回A的诉讼请求。

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