济南房屋买卖律师谈确认房屋买卖合同的效力再审案例

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基本案情

A申请再审称，请求撤销一、二审民事判决；驳回再审被申请人B的全部诉讼请求；被申请人承担一、二审及再审案件受理费等诉讼费用。事实及理由：一、原审法院认定再审被申请人D与B之间的“商品房买卖合同”有效错误。(一）根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条：“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第(五)项的规定，认定无效：（二)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的”；第二条：“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。”因此，实际施工人D挂靠C与再审申请人A签订的《XX新城工程协议》和《补充协议书》是无效的，无效的合同自始无效，对双方没有法律约束力。根据法律规定，D只能在工程竣工并验收合格后，有主张工程价款的权利。合同无效，则合同中约定的以房抵顶工程款的条款也是无效的，因此，不能以无效条款来作为D有权处分涉案房产的依据。(二）即使认定《XX新城工程协议》和《补充协议书》是有效的，根据协议约定：“第八条第（二）项，乙方（C）进入现场后，只有在三层主体完工后，方可出卖‘已拨付’的房子，且约定‘售楼手续由甲方（再审申请人）售楼处办理，房款暂由甲方保管，付款是甲方按工程形象进度拨款比例执行；售楼公司统一制定合同’；‘未拨付的房子不许出卖’；‘乙方(再审被申请人D或公司）销售未拨付的房子，甲方（再审申请人）不予办理任何销售手续’。”综上，D卖房“成立”需要三个条件，一是三层主体完工，二是再审申请人已经出具“拨房单”，三是售楼手续由甲方（再审申请人）售楼处办理，房款由甲方保管。本案，D在三层主体没完工、没有拨房单、没有在售楼处办理手续、没有加盖售楼处公章、自行收取房屋价款，且涉案房产尚未“拨付”的情况下，D私自卖房的行为是无效的。原判将私卖房源等同“拨付”房源的认定显然错误。综上，原一审、二审法院认定再审被申请人D与B之间的“商品房买卖合同”有效存在事实认定与法律适用上的错误。二、原审法院以《合同法》第402条认定“其行为应视为A的授权行为”适用法律及事实认定均错误。根据双方上述协议约定，原审法院把再审被申请人D定义成了A的委托代理人是错误的，D与再审申请人是建筑施工合同的双方当事人。假如涉案房产已拨付给了D，那么D才是涉案房产的所有人，才可以自主处分涉案房产，无需再审申请人授权，更谈不到委托代理（何况再审申请人从未授权），本案涉案工程并未竣工，D就在2011年9月21日“卖房”，原判“授权”认定及法律适用明显错误。三、再审被申请人D不具备出售商品房的法律资格《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，本案再审被申请人D并未取得“商品房预售许可证明”又违反约定“卖房”，应依法认定该“房产买卖合同”无效。如果再审被申请人D与B的“房屋买卖”有效，根据买卖合同相对性原则，再审被申请人D将“房产”私下出售给B，收取B“房款”，也应由再审被申请人D承担后续合同“办证”义务。再审被申请人D出售涉案房产的法律基础，只能是再审申请人把房子抵给建筑商了，房产证办成建筑商（D或公司）名下，通过二手房交易，办到现买受人B名下。因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）、（二）、（六）项规定申请再审。

裁判理由

济南房屋买卖律师谈确认房屋买卖合同的效力再审案例--综合再审申请人的再审理由，归纳本案争议焦点为D与B达成的口头房屋买卖协议是否有效。本案中，D作为实际施工人挂靠在其他建筑公司与A签订了XX新城工程协议及补充协议，并按照协议约定履行了相应的义务，协议约定D所承建的楼房工程的工程款结算方式为全部以A开发的楼房抵付其工程款。D持协议书向B出售抵账范围内的房屋，B有理由相信D对案涉房屋具有处分权。虽A主张案涉房屋并未实际拨付给D，但因A认可涉案房屋在合同约定的抵付范围内，至于是否实际拨付涉案房屋给D并不影响和对抗B善意取得相应合同权利。并且，B已从D处取得案涉房屋钥匙，且装修入住至今。故原审认定D与B之间的房屋买卖协议有效，并无不当。A所提的再审请求和理由不足以改变原一、二审判决对本案事实的认定及法律适用，本院不予支持。

相关法条

济南房屋买卖律师谈确认房屋买卖合同的效力再审案例--《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款。

裁判结果

驳回A的再审申请。

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