济南房屋买卖律师谈解除房屋买卖合同退还购房定金案

导读：济南房屋买卖律师王勇电话13573782679谈解除房屋买卖合同退还购房定金案是民事案件中比较常见的纠纷类型。济南房屋买卖律师调查有关房屋买卖合同纠纷案证据，济南房屋买卖律师参加房屋买卖合同纠纷诉讼。以下是济南房屋买卖律师谈解除房屋买卖合同退还购房定金案的基本案情、裁判理由、裁判结果等。

基本案情

济南房屋买卖律师谈解除房屋买卖合同退还购房定金案，2023年10月16日，A（乙方、买方）与C、B、D（甲方、卖方）在某甲公司（丙方、中介方）（以下简称某乙公司）的居间下，签订了《房地产买卖合同》，A以总价930000元的价格购买C、B、D所有的位于XX县××村××号房屋【不动产权证号：闽（2022）XX县不动产权第0××7号】。《房地产买卖合同》第二条载明：“甲方根据国家规定已依法取得该房产所有权，并对该房产现状负全责，并保证该房产符合国家及XX县房产上市的有关规定及政策。甲方保证所提供的相关资料是真实、合法、有效的、并无违建。在交易过程中若发生与产权人（所有权人）有关的产权纠纷及债务由甲方负责处理并承担相应的法律责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全额赔偿并承担本合同约定之违约责任。若甲方无力赔偿，需无条件让乙方入住使用。（甲方并保证该房屋干净，无发生任何刑事案件及非正常死亡事件。）甲方保证该房屋／房产没有设立居住权，若有，甲方自愿放弃房屋居住权承诺。并保证该房屋未出租给任何人，也未签订任何租赁合同。”第四条载明：“（1）甲、乙双方同意，上述该房产交易总成交价为人民币（大写）玖拾叁万元整（￥930000元）。（说明：所有收款，以收据为准。）（2）本合同签订之日起，乙方向甲方支付购房定金款人民币（大写）叁万元整（￥30000元）。（3）甲、乙双方约定在甲方新补的不动产权证出证后，乙方支付购房首付款人民币（大写）叁拾万元整（￥300000）元给甲方。甲方三位即配合乙方办理贷款及过户相关的所有手续，甲、乙双方需无条件配合丙方办理该房产贷款及过户的所有相关手续。若在办理该房产手续中途有一方违约，违约方需赔付购房首付款的10%给守约方。甲乙双方约定在乙方交付完首付款，即交房屋给乙方装修。预留叁万元在丙方保管，待半年时间里，若原户主F家人无来吵闹争执，或卖方三人出面处理清楚后，尾款叁万元由丙方转给甲方，若处理不了，叁万元归乙方。（4）待乙方贷款审批通过之后，甲、乙双方即配合丙方办理该房产过户相关所有手续。（5）待该房产交易过户后，乙方新的不动产权证出证后，乙方即通过二手房贷款支付购房尾款人民币（大写）陆拾万元整（￥600000元）给甲方。该房屋在交房之前房子产生的水、电费用均由甲方承担，（包括装修款项支付清楚，以及所有安全责任、经济纠纷等状况。）（6）产权如果由于甲方的任何原因造成不能过户，甲方要返还乙方已支付的购房款以及各项费用和违约金。（7）该房屋交易总流程，约定在四个月之内办理，甲、乙双方需无条件配合丙方办理该房产交易交接所有手续......”。合同签订当天，A向C、B、D支付了定金30000元。后A表示因C、B、D与案涉房屋原户主F之间就案涉房屋门口及五楼存在纠纷，F通过在案涉房屋门口堆放物品、口头警告等方式阻碍A装修房屋，而C、B、D未解决完毕，故要求解除合同、退还定金。经某乙公司沟通协调，A与C、B、D于2023年12月19日签订《房地产买卖补充协议》，协议载明：“买卖双方今约定，在2024年1月20日前，该房屋XX村171号原户主F纠纷问题，若卖方三人处理不了，即退回定金款叁万元给买方。若能处理妥当，即按原签订合同计划办理房产手续。”

济南房屋买卖律师谈解除房屋买卖合同退还购房定金案，2024年1月25日，C取得案涉房屋新不动产权证【不动产权证号：闽（2024）XX县不动产权第0××4号】，房屋按份共有，共有人为B、D。2024年1月29日，某乙公司组织A、C、B、D等人协商解除合同、退还定金事宜，经协商后，B、D共向A返还了1080元，剩余款项C、B、D均未返还。之后，A向C、B、D催讨定金未果，从而引起本案纠纷。

A向本院提出诉讼请求：一、判令A与B、C、D于2023年10月16日签订的房地产买卖合同及于2023年12月19日签订的房地产买卖补充协议解除；二、判令B、C、D立即退还购房定金30000元；三、判令B、C、D赔偿A违约金30000元；四、本案诉讼费（司法鉴定费）由B、C、D承担。

另查明，申请执行人B与被执行人C、F借款合同纠纷一案执行过程中，本院于2019年12月27日依法委托“淘宝网”挂网拍卖被执行人F所有的位于XX县××村××号的房地产。2019年12月28日，B与C、D等3人在“淘宝网”上共同竞得上述房地产。

裁判理由

济南房屋买卖律师谈解除房屋买卖合同退还购房定金案，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。A与C、B、D以及某乙公司签订的《房地产买卖合同》《房地产买卖补充协议》系各方对于房屋买卖交易的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的权利义务。C虽提交了不动产权证【不动产权证号：闽（2024）XX县不动产权第0××4号】，证明案涉房屋权属明确，所有权归C、B、D所有，不存在产权纠纷。但根据A提供的照片，能够证明案涉房屋门口，在双方补充协议约定的履行期限届满后，仍放置有大型铝合金防盗窗等物品。C、B、D等人亦当庭确认该防盗窗系F亲属存放，同时辩称三人基于便利邻居而同意存放。但该防盗窗存放的位置在案涉房屋的正门口，对房屋正常的出入会造成明显阻碍，且在C、B、D等人出售案涉房屋后仍未搬离，不符合邻里间相邻便宜的行为习惯。结合证人证言、A提供的电话录音等证据，足以证实C、B、D等三人与F之间的纠纷问题客观存在。而对于与F的纠纷问题，A与C、B、D已在补充协议中约定了处理期限，C、B、D未能在约定期限内处理完毕与F的纠纷问题，致使房屋交易难以继续进行，已构成违约。现A要求解除《房地产买卖合同》《房地产买卖补充协议》并退还定金，有事实和法律依据，本院予以支持，但定金应扣除B、D已退还的1080元，退还数额应为28920元。C、B、D三人辩称与F之间不存在纠纷问题，与事实不符，本院不予采纳。

至于A主张的违约金。本院认为，A与C、B、D三人虽在《房地产买卖合同》中约定了违约责任。但本案中，三人的违约主要在于未在约定的期限内解决与F的纠纷问题。对此，双方签订的《房地产买卖补充协议》已明确了“买卖双方今约定，在2024年1月20日前，该房屋XX村171号原户主F纠纷问题，若卖方三人处理不了，即退回定金款叁万元给买方。若能处理妥当，即按原签订合同计划办理房产手续”的违约处理办法，即双方以补充协议的形式对违约条款的约定进行变更，故A要求C、B、D支付违约金30000元，缺乏依据，本院不予支持。

裁判结果

济南房屋买卖律师谈解除房屋买卖合同退还购房定金案，综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第四项、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、A与C、B、D签订的《房地产买卖合同》《房地产买卖补充协议》解除。二、C、B、D应当在本判决生效之日起七日内退还A定金28920元。三、驳回A的其他诉讼请求。