济南房产纠纷律师谈房屋租赁合同房屋租金纠纷

导读：济南房产纠纷律师王勇电话13573782679谈房屋租赁合同房屋租金纠纷是民事案件中比较常见的纠纷类型。济南房产纠纷律师调查有关房产买卖合同纠纷案证据，济南房产纠纷律师参加房产买卖合同纠纷诉讼。以下是济南房产纠纷律师谈房屋租赁合同房屋租金纠纷的基本案情、裁判理由、裁判结果等。

基本案情

济南房产纠纷律师谈房屋租赁合同房屋租金纠纷B申请再审称，（一）案涉房屋即“XX”已经行政处罚程序

B归国有，应适用疫情期间国有房屋租金减免政策,且因该房屋系依法不能投入使用的非法建筑，故不应参照《房屋租赁合同》约定的标准确定房屋占用费。（二）即使案涉房屋不属国有资产而不予适用租金减免政策，合同履行过程中因三年新冠疫情，造成A经营困难，属于签订合同时的基础和环境已发生重大变化，应依法适用“情势变更”原则及“不可抗力”条款进行租金减免。（三）“XX”于2015年12月11日被昆明市国土资源局依法没收，于2016年10月17日移交给昆明市呈贡区人民政府进行管理，故本案权利主体（诉讼主体）应当是昆明市呈贡区人民政府。雨花街道办事处2017年3月7日才将“XX”委托C经营管理，但是C于2016年6月就以公开招投标方式就“XX”对外招租，A作为中标单位与C在2016年12月28日签订了《房屋租赁合同》。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第二十七条规定，本案仅以C作为原告诉讼，属于严重的实体认定错误，也属于严重的程序违法。（四）一、二审判决认定B应在减资数额范围内承担补充赔偿责任，系事实认定错误及法律适用错误。A的股东B和D于2019年12月向市场监督部门询问关于减少公司注册资本的相关程序，根据相关部门对于减资的指导进行了相应的公告，并按《中华人民共和国公司法》（以下简称公司法）规定进行减资，不存在违法之处。故A、B依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第二项、第六项规定申请再审。

裁判理由

济南房产纠纷律师谈房屋租赁合同房屋租金纠纷本案再审审查的争议焦点有三：一是C是否系本案适格原告；二是一、二审判决对案涉房屋占用费的处理是否恰当；三是B是否应在减资数额范围内承担补充赔偿责任。

第一，C是否系本案适格原告的问题。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条对起诉条件作出规定，其中要求“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。本案中，C系案涉《房屋租赁合同》及《下庄XX1号楼、2号楼房屋租赁合同的补充协议》（以下简称《补充协议》）的签订主体。案涉房屋占地属C的集体土地，且C经有关部门的授权对案涉房屋享有经营管理的权限。虽《房屋租赁合同》《补充协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，但并不影响C系本案发生争议的民事法律关系的主体地位，系本案的适格原告。

第二，一、二审判决对案涉房屋占用费的处理是否恰当的问题。

就本案而言，虽《房屋租赁合同》《补充协议》无效，但A实际占有使用了案涉房屋，应支付其占有使用房屋期间所获得的财产性利益，即房屋的占用费。对于支付的数额，参照双方约定的租金标准，符合当事人在订立合同时对使用房屋所需支付的对价的预期，故一、二审法院判决A参照双方约定的租金标准支付房屋占用费符合本案实际，并无不当。

A主张依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定对房屋占用费进行减免。依照该规定，承租人提出减免租金以经营受到影响且营业收入减少为前提。本案中，首先，A并未举证证明疫情或者疫情防控措施对其经营造成的实际影响，对其房屋占用费进行调整缺乏充分的事实依据。其次，昆国土呈执罚〔2015〕60号行政处罚决定书的内容表明，案涉房屋虽被依法没收，但其土地性质并未改变，依然为C集体土地。而案涉房屋占用费实际包括了土地的占用费，涉及集体成员的切身利益，故案涉房屋从性质看与上述规定中的国有房屋存在差异。再次，在C已自愿减免A三个月房屋占用费的情况下，已能够较好的平衡双方利益。另外，A主张适用不可抗力、情势变更处理案涉房屋占用费，因案涉《房屋租赁合同》《补充协议》自始无效，不存在合同履行的问题，自然也不存在情势变更、不可抗力制度的适用空间，A的该项主张亦不能成立。故一、二审判决对案涉房屋占用费的处理符合本案实际，并无不当。

第三，B是否应在减资数额范围内承担补充赔偿责任的问题。

公司法第一百七十七条规定：“公司需要减少注册资本时，必须编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。”公司减资将导致公司责任财产的减少，为了保护公司债权人的利益，公司须履行向债权人通知和公告的义务。本案中，A减资时，虽在报刊上发布了减资公告，但并未直接通知已知债权人C，违反了法定程序。尽管A是法律规定的减资通知义务人，但股东在公司减资事项上亦应负有审慎义务，参照公司法抽逃出资的相关规定，一、二审判决股东B对A不能清偿债务的部分在减资范围内承担补充赔偿责任并无不当。

裁判结果

济南房产纠纷律师谈房屋租赁合同房屋租金纠纷,综上所述，A、B的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十三条第二款规定，裁定如下：驳回A、B的再审申请。