济南房产买卖律师谈济南房产买卖合同代为清偿协议纠纷

导读：济南房产买卖律师王勇电话13573782679谈济南房产买卖合同代为清偿协议纠纷是民事案件中比较常见的纠纷类型。济南房产买卖律师调查有关房产买卖合同纠纷案证据，济南房产买卖律师参加房产买卖合同纠纷诉讼。以下是济南房产买卖律师谈济南房产买卖合同代为清偿协议纠纷的基本案情、裁判理由、裁判结果等。

基本案情

济南房产买卖律师谈济南房产买卖合同代为清偿协议纠纷A作为被执行人的案件在XX区法院执行期间，B与A于2019年1月20日就B代A清偿债权人XX某典当有限公司债务的相关事宜达成共识，签订一份《代为清偿协议》。协议载明：“B替A偿还债权人本息合计700万元，具体欠款本息以债权人确认金额为准；为此A将抵押给债权人的其自己名下的位于XX市XX区XX巷X号X栋一层（房产证号：2XXXX号一栋四至六层（房产证号：20153027**）的房产过户并移交给B；还款程序为B将A欠款本息相应款项人民币700万元转账支付至XX区法院账户；A全力配合B将上述房产过户至B名下；上述房屋过户并移交后，B将剩余款项277.5万元一次性交付给A”。2019年1月27日双方就位于XX市XX区XX巷X号X栋负一层地下室过户事宜达成共识签订一份《房产买卖协议书》，协议书载明“A以115万元的价格将标的物整体转让给B；A承诺签订该协议起，在规定时间内办理标的物的产权证；B需先支付700,000元，剩余款项450,000元在房产过户并移交后一次性支付；如A于2019年8月18日未完成协议约定事项，视为将标的物700,000元的价格转让给B，不得任何理由终止交易，否则视为违约；如任何一方存在行为，以总价115万元的基础上双倍赔偿。”2019年4月3日A向B出具《承诺书》，载明“将A名下位于XX市XX区XX巷X号X栋一层（房产证号：2XXXX号一栋四至六层（房产证号：20153027**）的房产转让给B；XX市XX区XX巷X号X栋一层西侧的违章建筑无条件赠送给B；上述房屋尾款在房屋过户并移交完毕后一次性支付完；如有违约按总房款的双倍赔付给B”。案外人阿甲签名并加盖A的公章。2019年10月22日A出具《承诺函》一份，载明：我A将位于XX市XX区胜利路XX巷X号X栋负一层至6层房产转让给B（2至3层通过司法拍卖获得）。一层证号：新（2019）XX市不动产权第XXXX号，二层证号：乌房权证XX区字第XXXX号，三层证号：乌房权证XX区字第XXXX号，4至6层证号：乌房权证XX区字第XXXX号，在办理转让过程中，该楼第一层出现无法过户，即（XX市XX区人民法院民事调解书（2017）新XX民初第5259号）将该楼第一层540.35平方房屋过户至XXC商贸有限公司名下（未实际办理过户）。对此我A承诺并保证在2019年11月23日内，将该楼第一层问题解决。将该房产过户至B名下并顺利移交该房产，如未按承诺约定将该房产过户至B名下所产生的经济、法律后果由我公司承担，付款当日起至过户完成止银行贷款利息的4倍支付违约金，落款处由A签章，阿甲、阿乙签字。B按照《代为清偿协议》通过自己的招商银行账户向XX区法院和本院转账共计8,801,388.85元，其中1,371,242.1元A2019年4月3日给B出具一份收条。A2019年3月12日给B出具一份《收条》，载明“今收到B购买乌市XX区XX巷X号房款200,000元”，并盖A公章及法定代表人私章。A于2019年5月13日给B出具一份《收条》，载明“A收到B代交A支付的XX市XX区XX巷X号X栋一层和四至六层的拍卖辅助服务费用40,000元”，并盖公司公章。另查明，2019年11月21日位于XX市XX区XX巷X号X栋二至六层房产的房屋所有权证已办理在B名下。另查明，2017年6月27日本院对XXC商贸有限公司与A租赁合同纠纷一案，作出（2017）新XX民初第5259号民事调解书，调解内容为：A将位于XX市XX区XX巷X号X栋一层面积为540.53平方米的房屋过户至XXC商贸有限公司名下。原审中，因出现（2017）新XX民初第5259号民事调解书，2021年6月19日一审法院作出（2021）新XX民初XX号民事判决：一、A限判决生效十日内将位于XX市XX区XX巷X号X栋二至六层房产交付给B；二、A支付B违约金2，457，379.16元；三、甲生物科技开发有限公司限判决生效十日内将位于XX市XX区XX巷X号X栋负一层和一层西侧的违章建筑交付给B；四、驳回B要求A违约金2，300，000元的诉讼请求；五、驳回B要求A将位于XX市XX区XX巷X号X层的房产过户其名下的诉讼请求；六、驳回B对阿甲的诉讼请求。上述判决经二审，XX区XX市中级人民法院以（2021）新01民终XX号民事判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，一审法院经再审，作出（2022）新XX民再2号民事裁定，以案涉房产尚处于查封状态，A与案外人XX某商贸有限公司达成调解，将该房屋过户至案外人名下不当为由，撤销了一审法院（2017）新XX民初第5259号民事调解书。后B以一审法院（2022）新XX民再2号民事裁定为依据申请再审。2023年12月8日XX区高级人民法院作出（2023）新民再317号民事裁定，撤销XX区XX市中级人民法院（2021）新01民终XX号民事判决和一审法院（2021）新XX民初XX号民事判决，将本案发回一审法院重审。原审判决生效后，执行过程中，A已将案涉房产2-6层交付B。B与A达成调解意向，A同意以2,500万元回购案涉房产，但因A未能提供担保未能签订执行和解协议。目前，案涉房产2-6层已交付B使用，负一层、一层及地下室由西侧违章建筑均由第三人C对外出租。B因本案支出财产保全申请费5,000元。B向一审法院起诉请求：1．判令A将涉案房屋2、3、4、5、6层房产交付给B使用，并支付违约金4,885,000元；2．将负一层和一层西侧的违章建筑交付B，并支付违约金2,300,000元；3．要求判令A将位于XX市XX区XX巷X号X栋1层【不动产权登记证号为新（2019）XX市不动产权第XXXX号】房产过户至B名下，并交付使用；4．本案保全费5,000元由A承担；5．本案受理费、保全费及其他费用由A承担。

裁判理由

济南房产买卖律师谈济南房产买卖合同代为清偿协议纠纷《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”。本案所涉《合同》成立时间及履行合同发生争议时间均在民法典施行前，故应当适用当时的相关法律作为裁判依据。本案中，B与A2019年1月20日、2019年1月27日分别签订《代为清偿协议》及《房屋买卖协议书》，2019年10月22日A向B出具《承诺书》。双方形成的纠纷是因房屋买卖中的涉案房屋的过户、移交引起并进行协商后，A出具承诺书。因此一审法院将该案的案由确定为合同纠纷一并作出处理。一、关于B要求A将位于XX市XX区XX巷X号X栋二至六层房产交付给B使用，并支付违约金4,885,000元。本案当事人在平等、自愿、协商一致的情况下签订了《代为清偿协议》，该协议未违背法律的强制性规定，均是当事人真实意思的表示，该协议为有效协议。该协议约定了双方的权利义务，当事人均应全面履行约定的义务。本案中，B按照协议已履行代为清偿义务。案涉房产二至六层已过户至B名下，但上述房屋未向B交付使用。故一审法院支持B提出的A将位于XX市XX区XX巷X号X栋二至六层房产交付使用的诉讼请求。关于A是否承担支付违约金4,885,000元的问题。《代为清偿协议》中对于违约责任未作出明确规定，但A承诺并保证在2019年11月23日将房产过户并移交给B，如未按承诺约定履行其义务，承担经济、法律后果并付款当日起至过户完成止银行贷款利息的4倍支付违约金。B亦不反驳A对履行《代为清偿协议》的承诺，由此可见，双方均认可《承诺函》约定的违约责任。B主张违约金4,885,000元的计算方式有误，一审法院予以改正。应按照人民银行同期贷款利息的四倍计算被告A的违约责任，即8,801,388.85元＋200000=9,001,388.85元×4.875‰×14个月（2019年3月至2020年5月）×4=2,457,379.16元。二、关于B要求A将位于XX市XX区XX巷X号X栋负一层和一层西侧的违章建筑交付于B并交付违约金2,300,000元的诉求。A承诺将位于XX市XX区XX巷X号X栋负一层和一层西侧的违章建筑赠送给B。负一层属整栋建筑的附属物，西侧违章建筑虽然属于违章建筑，但其被拆除之前有一定的使用价值，按照双方约定A应当交付给B使用。鉴于负一层和一层西侧违章建筑均由第三人C对外出租，应由第三人C对外出租直接向B交付。对于B要求支付违约金2,300,000元，没有合同依据，一审法院不予支持。三、关于B要求A将位于XX市XX区XX巷X号一层的房产过户其名下并交付使用的诉求。本案中，2019年1月20日双方签订《代为清偿协议》约定A将位于XX市XX区XX巷X号一层的房产过户给B。2017年6月27日一审法院作出的（2017）新XX民初第5259号民事调解书中已确定A将该房屋过户给XXC商贸有限公司名下，原审中该房屋不具备过户条件。现上述调解书已经再审撤销，故对B要求过户1层房产的诉求予以支持。鉴于1层房产由第三人C对外出租，应由第三人C对外出租直接向B交付。B为本案支出的财产保全费应由A承担。

裁判结果

济南房产买卖律师谈济南房产买卖合同代为清偿协议纠纷判决：一、A内将位于XX市XX区XX巷X号X栋二至六层房产交付给B（已交付）；二、A支付B违约金2,457,379.16元；三、A将位于XX市XX区XX巷X号X栋一层房产【不动产权证号为：新（2019）XX市不动产权第XXXX号】过户至B名下；四、C将位于XX市XX区XX巷X号X栋负一层和一层西侧违章建筑交付B；五、C将位于XX市XX区XX巷X号X栋一层交付B；六、A支付B财产保全申请费5,000元；七、驳回B其他诉讼请求。