济南房屋买卖律师谈解除商品房认购协议返还购房款案例 济南房屋买卖律师谈解除商品房认购协议返还购房款案例--济南房屋买卖律师分析有关济南房屋买卖合同纠纷案情及证据，解决有关济南房屋买卖合同纠纷法律问题。以下是济南房屋买卖律师谈解除商品房认购协议返还购房款案例的基本案情、裁判理由、裁判结果等。 基本案情 济南房屋买卖律师谈解除商品房认购协议返还购房款案例,二原告系夫妻关系。2014年3月，被告D借用XX市XX房地产开发有限公司（现A）资质，开发建设XX县XX乡XX新城小区项目。XX市XX房地产开发有限公司于2015年11月20日取得XX新城小区《商品房预售许可证》。在XX公司取得《商品房预售许可证》之前的2014年8月7日，被告D与二原告签订《商品房认购协议》，原告自愿购买XX新城小区2号楼门市4号房，面积156.62平方米，每平方米3,530元，总房款人民币552,869元，并承诺12个月之内入住。《商品房认购协议》有原告B签字捺印、被告D签章及XX县XX乡XX新城小区房屋认购专用章。原告提供的收款员赵XX、售楼员高新签字的收款收据，及高新出具了情况说明证明原告于2014年3月28日交订金2万元、于2014年8月7日交房款26万元，共计28万元。案涉房屋因被告于2015年11月4日与案外人P签订了《商品房买卖合同》，现已由案外人P占有使用。XX新城小区于2020年交工，原告于2021年春节（2021年2月份）发现案涉房屋被案外人P占有使用。另查明，2017年5月22日，XX市XX房地产开发有限公司经XX市龙城区市场监督管理局核准，变更名称为A。再查明，2014年3月3日，XX市XX房地产开发有限公司为甲方与D为乙方签订《协议书》一份，约定XX县XX乡XX新城商住楼项目由乙方出资开发，自负盈亏；乙方向甲方支付前期手续费50万元，资质使用费50万元；乙方使用甲方的资质开发，XX市XX房地产开发有限公司提供印鉴和资质办理项目的相关手续。此份《协议书》经XX市龙城区人民法院2022年8月1日作出（2021）辽1303民初2741号民事判决书判决无效。B、C向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告之间签订的《商品房认购协议》；2、要求被告D返还原告已付购房款人民币280,000元及相应利息，并要求被告赔偿原告损失280,000元；3、要求被告A对上述款项承担连带给付责任；4、本案诉讼费由被告承担。 裁判理由 济南房屋买卖律师谈解除商品房认购协议返还购房款案例,关于原告与被告D签订的《商品房认购协议》效力问题。原告B、C与被告D签订的《商品房认购协议》，双方对认购房屋的具体位置、房屋面积、单价及总价款、交付时间、交付方式等都有明确约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该协议应认定为商品房买卖预售合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。XX市XX房地产开发有限公司于2015年11月20日取得案涉项目的《商品房预售许可证》，原告于2024年2月7日向本院提起诉讼，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，被告D预售案涉房屋的行为不影响其与二原告签订的《商品房买卖协议》效力。关于案涉的《商品房买卖协议》是否符合约定或者法定解除合同的问题。被告D抗辩双方合同已经自动解除，被告与他的网签行为不属于一房二卖，但未提供相关证据给予证明，且D与B的电话录音中，D承认“做贷款现在这公司好像不中”，且合同解除类型分为法定解除和约定解除，不存在自动解除之说，所以被告D抗辩双方合同已经自动解除的抗辩事由不成立，本院不予采纳。根据原告提供的案外人P与被告A签订的《商品房买卖合同》及办案人员到XX县不动产登记中心查询，该房屋已经被案外人P购买并占用，故《商品房认购协议》的合同目的不能实现，被告D的行为已构成违约，因此案涉《商品房认购协议》存在法定的解除事由，现原告提起诉讼主张解除该协议，本院确认该协议自起诉状副本送达被告时，即2024年4月5日解除。关于原告要求被告返还购房款及利息的问题。商品房预售行为须开发商取得《商品房预售后许可证》后方可行使，被告D预售案涉房屋的行为是在A取得案涉项目《商品房预售合同》之前，被告A辩称对被告D的预售行为不知情，且二原告与被告D签订的《商品房买卖协议》落款有被告D签章及XX新城小区房屋专用章，被告D预售房屋系个人行为，D是实际售房人，且购房款由D收取，因此D应返还原告购房款280,000元。因被告D违约，收到房款后未按约定交付房屋，必然给原告造成实际损失，因此应承担资金占用期间的利息，利息应自承诺交付次日即2015年8月7日起算，故自2015年8月7日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率给付利息，自2019年8月20日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率给付利息。对此，本院认为被告A尽管不知被告D的预售行为，但其将资质出借给无资质的被告D，而被告D对外是以被告A的名义进行预售，工程质量责任标志牌等证据让二原告有理由认为被告D是代理被告A实施的预售行为，有理由相信被告D的代理行为有效。被告A将资质借用给被告D后应有监督的责任，其任由D违法实施代理行为，根据《民法典》第一百六十七条规定被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。被告A提出的其与D之间的协议已经被法院判决无效，不应承担责任的抗辩，因A与D之间的协议，发生在二被告之间，该协议无效与否不影响第三人的权益，故对此抗辩本院不予采纳。原告提供的与D之间的电话录音可知原告在2024年1月份向D索要房款的事实，故对被告主张超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。关于原告要求被告给付280,000元赔偿款的问题。《商品房认购协议》虽然发生在《民法典》实施前，但合同未履行，原告于《民法典》实施后发现被告违约行为而引起的纠纷，应视为法律事实持续到《民法典》实施后，故本案应适用《民法典》的相关规定。根据《民法典》实施后的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用泼律若干问题的解释》(2020年修正）未对赔偿款作出规定，故原告要求被告给付280,000赔偿款的诉讼请求，本院不予支持。关于被告A辩称D构成刑事犯罪应移送XX机关的主张，原告提供的受案回执、不予立案通知书、朝公刑复字【2022】7号刑事复议决定书、朝公刑复核字【2022】24号刑事复核决定书证明，XX机关已经作出了不予立案的决定，故本院决定不予移送XX机关。诉讼中，被告D申请追加合伙人G、H、K为被告。本院询问原告是否同意追加，原告认为其一直是与被告坤和地产公司之间进行的买卖，至于A与该几人存在任何法律关系均与原告无关，不同意追加。本院认为，原告不同意追加被告，根据不告不理原则，尊重原告的诉讼处分权，故驳回被告D追加被告的申请，已电话通知被告D，D未提出异议。 裁判结果 济南房屋买卖律师谈解除商品房认购协议返还购房款案例,综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百六十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、原告B、C与被告D于2014年7月31日签订的《商品房认购协议》自2024年4月5日解除；二、被告D于本判决生效后十日内返还原告B、C购房款280,000元，并自2015年8月7日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率给付利息，自2019年8月20日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率给付利息；三、被告A对上述款项承担连带给付责任；四、驳回原告B、C其他诉讼请求。
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