济南房屋买卖合同律师谈商品房预售合同交房违约金纠纷 导读：济南房屋买卖合同律师王勇电话13573782679谈商品房预售合同交房违约金纠纷是民事案件中比较常见的纠纷类型。济南房屋买卖合同律师调查有关谈商品房预售合同交房违约金纠纷案证据，济南房屋买卖合同律师参加谈商品房预售合同交房违约金纠纷诉讼。以下是济南房屋买卖合同律师谈商品房预售合同交房违约金纠纷的基本案情、裁判理由、裁判结果等。 基本案情 济南房屋买卖合同律师谈商品房预售合同交房违约金纠纷，2020年10月30日，A、B签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：2020预XXX，合同约定A购买B开发建设的XX市XX区某路某栋楼某单元某号房屋，建筑面积97.23㎡，房屋单价11,951.56元／㎡，总房款1,162,050元。关于房屋的交付期限，合同第十一条约定：出卖人应在2023年9月30日前向买受人交付该商品房。关于出卖人逾期交房的违约责任，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10％。合同签订后，A按照合同约定已交清全部房款1,162,050元。B于2024年8月2日通知案涉小区业主办理商品房交付使用手续。一审法院另查明，B以案涉小区属于XX市某小学学区为由销售房屋，某市场监督管理局经查B虚假宣传，作出处罚决定书，对B进行处罚。后期，某市场监督管理局多次组织A、B双方进行协商处理，调解未果。再查明，因A主张诉求之一为要求B赔偿学区房溢价损失，为确定该损失具体数额，A申请就其购买的案涉房屋造成A学区溢价损失数额进行鉴定。一审法院通过摇号确定的鉴定机构某2公司于2024年10月8日向一审法院递交《委托鉴定结案审批表（一）》一份，申请退回委托，理由为影响房价因素包括品牌影响度、小区基础设施配套、物业服务品质、公共配套设施等，学区因素为公共配套设施的一部分，估价对象周边同品质新建商品房较少，难以将学区因素从影响房价的所有因素中剥离。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”结合上述规定以及本案庭审过程中查明的事实，本案双方之间的纠纷属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实持续至民法典施行后的民事纠纷案件，因此，本案应当适用《中华人民共和国民法典》的规定。 裁判理由 济南房屋买卖合同律师谈商品房预售合同交房违约金纠纷，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于A主张的学区房溢价损失145,845元（计算方式：1,500元／㎡×建筑面积97.23㎡），一审法院认为，从某市场监督管理局作出的处罚决定书内容，可以证实B存在虚假宣传事实，但仅以本案现有的证据无法证实B向A出售的案涉房屋房价中存在学区房溢价情形，A在本案中就该项诉求申请司法鉴定，鉴定机构以“影响房价因素包括品牌影响度、小区基础设施配套、物业服务品质、公共配套设施等，学区因素为公共配套设施的一部分，估价对象周边同品质新建商品房较少，难以将学区因素从影响房价的所有因素中剥离”为由退回委托鉴定行为，符合客观实际，故就A主张的该项诉求，一审法院不予支持。A陈述，曾多次与B协商调解，协商中B同意以1,500元／㎡数额对A进行赔偿；B工作人员在向A宣传案涉房屋时，称如不是学区房，房屋价格会低几百元；A自行同比同地段小区某小区房价，案涉房屋价格高出近2,000元，A认为以上均能直接证明A以1,500元／㎡主张学区房溢价损失依据。一审法院认为，A与B协商调解是因A就B虚假宣传行为多次多处投诉反映寻求解决办法，双方虽调解多次，但最终并未调解成功，调解过程中任意一方在调解阶段作出的调解意向并不能视为B同意后期赔偿；B工作人员在出售案涉房屋期间为能顺利出售，就A提出的问题作出相应回复，并不能直接证明房屋价格确有学区房性质存在；A自行比对的周边小区某小区非精装房，而案涉房屋为精装房，仅就房产公司品牌效应、地理位置、是否为精装房等因素，并不能直接比对出案涉房屋与某小区小区房屋差价2,000元／㎡是因学区房价格因素，故就A陈述内容，并不能直接证明案涉房屋学区房存在溢价且数额为1,500元／㎡。关于A主张学区房溢价损失145,845元产生的利息10,366.65元（自2022年1月29日至2024年1月20日），自2024年1月21日起至实际履行完毕之日止的诉求。一审法院认为，同上所述，A主张的学区房溢价损失145,845元未能判决支持，A据此主张损失145,845元产生的损失，亦于法无据，一审法院不予支持。关于A主张的延期交房违约金42,006.21元（自2023年10月1日起暂计至2024年6月30日共计181天），按照日万分之二计算，以1,162,050元为基数，至实际交房之日止。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》约定房屋交付时间为2023年9月30日，但受新型冠状病毒性肺炎疫情影响，B未能履行合同，属于不能预见、不可避免并不能克服的不可抗力，因疫情原因导致的房屋交付时间应当顺延。另外，按照建筑企业的行业惯例每年11月至次年4月为建筑施工企业受新疆自然环境影响的冬季施工冬休期，B在本案中抗辩案涉房屋应扣除冬休期2023年11月20日至2024年4月1日，一审法院认为，合同约定房屋交付时间2023年9月30日因疫情原因顺延相应天数，期间适逢2023年11月20日至次年4月1日的冬休期，该期间为疫情封控造成的合同期外的冬休期，应当予以考虑进行扣除。而本市因疫情原因自2022年8月10日至2022年12月5日采取的封控措施期间与冬休期2023年11月20日至2024年4月1日部分重合，故因疫情原因影响施工期间应为2022年8月10日至2022年11月19日共101天。其中，2023年9月30日至2023年11月19日共50天和2024年4月1日至2024年5月22日共51天时间应为疫情影响应当扣减的101天（50天＋51天），综上，案涉房屋最终交付时间应为2024年5月23日。据查，B实际向A交付房屋时间是2024年8月2日，B逾期交付房屋行为已构成违约，理应承担违约责任，就逾期交付产生的违约责任，双方约定明确“出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金”，B应依约向A支付逾期交房违约金，2024年5月23日起至2024年6月30日共计38天产生的违约金为8,831.58元（1,162,050元×日万分二×38天），自2024年7月1日起至2024年8月1日止共31天产生的违约金以1,162,050元为基数，按照日万分之二计算，数额为7,204.71元（1,162,050元×日万分二×31天），B合计应支付A逾期交房违约金为16,036.29元（8,831.58元＋7,204.71元）。A主张自2023年10月1日起至2024年5月22日期间产生的违约金，一审法院认为，该期间因疫情客观原因造成，应当予以顺延，并非B主观原因导致，故就A主张B支付该期间违约金诉求，与事实不符，一审法院不予支持。 裁判结果 济南房屋买卖合同律师谈商品房预售合同交房违约金纠纷，综上，判决：一、B向A支付逾期交房违约金16,036.29元（2024年5月23日至2024年8月1日）；二、驳回A其他诉讼请求。
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