济南房屋买卖纠纷律师谈房屋买卖合同纠纷诉求继续履行

导读：济南房屋买卖纠纷律师王勇电话13573782679谈房屋买卖合同纠纷诉求继续履行是民事案件中比较常见的纠纷类型。济南房屋买卖纠纷律师调查有关房屋买卖合同纠纷诉求继续履行案证据，济南房屋买卖纠纷律师参加房屋买卖合同纠纷诉求继续履行诉讼。以下是济南房屋买卖纠纷律师谈房屋买卖合同纠纷诉求继续履行的基本案情、裁判理由、裁判结果等。

基本案情

济南房屋买卖纠纷律师谈房屋买卖合同纠纷诉求继续履行，2017年7月9日，A（买受人、乙方）、B、C（出卖人、甲方）、案外人济南某某房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿出售坐落于济南市XX区**路**号**号楼**单元**室的房产给乙方，房屋所有权人为C，私有房产，房屋建筑面积约为77平方米，地下室面积约5平方米，附属设施包括固定装修、门、窗、地板、灯具、市政双气及加盖小房，无抵押、无租赁。成交价格为170万元；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金30万元。合同第四条第一款约定付款方式为“乙方于2017年9月1日前将人民币（大写）伍拾伍万元整（小写550000元整）存入甲方指定账户；剩余房款于2018年3月9日前将人民币（大写）捌拾伍万元整（小写850000元整）存入甲方指定账户，并同时办理产权转移（过户）手续”。过户过程中产生的相关税费由乙方承担。合同第八条约定“须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合；由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。”合同第十二条违约责任第2款约定“甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）”，第3款约定“甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同”。合同第十三条其他约定事项除前五条打印内容外，下方手写添加“6.支付伍拾伍万元人民币同时进行该房产的物业交割。7.签合同之日起三个月内将该房产内的所有户口迁出此房产。8.支付尾款人民币大写捌拾伍万元同时进行该房产的网签、缴税、过户等相关手续（2018年3月9日之前甲方过户至乙方名下）。9.甲方委托丙方代为保管定金人民币大写三十万元整，该定金于C2017年8月5日前签字之后当日交付给甲方。10.甲方指定丙方保管账户为账户名T，账号……”。C、B在合同落款甲方处签字捺印，A在乙方处签字捺印，济南某某房地产经纪有限公司在丙方处加盖公章。

合同签订后，A依约向B、C支付定金30万元及房款55万元，B、C于2017年7月9日向A出具30万元的定金收条、于2017年8月30日向A出具55万元的房款收条。

B、C在收到30万元定金后便依约向A交付案涉房屋；A在案涉房屋中居住至今。

2018年3月21日，山东省XX办公室机关服务中心出具证明一份，载明“兹证明我单位职工Z同志（已故）与其配偶C同志在我办分配了M路**号**号楼**-101室的住房并于1998年参加住房改革办理了该住房的产权证，后于2004年参加单位分调房，换购到了现在居住的**路**号**号楼**室。其原房屋产权证已执行退证退网手续，现住房的产权证正在办理中。特此证明”。

2024年7月10日，C取得案涉房产的不动产权登记证书，不动产权证号为鲁20**济南市不动产权第0**7号，房屋坐落为济南市XX区**路**号**号楼**。

截至本次诉讼，A未向B、C支付剩余房款85万元。

2.A主张，案涉合同签订后，B、C未依约于2018年3月9日前将案涉房**登记至A名下，且根据B、C出示的不动产权证，案涉房屋在2024年7月10日前并不具备过户条件，B、C构成违约，给A造成无法享有案涉房屋的区位属性、金融属性、教育属性的损失，应依照案涉合同第十二条第2款的约定向A支付总房款的30%即51万元作为违约金。

B、C对此不予认可，认为双方在签订案涉买卖合同时已告知对方房产证正在办理中，因案涉房屋属于职工分配房，后参加了房改，房产证由人防机关服务中心统一办理，前期也向A说过房产证正在办理中，在A提起本案诉讼前，其从未向B、C主张过过户；且，案涉房屋买卖合同第四条明确约定A应于2018年3月9日前支付剩余房款85万元，同时办理过户登记手续，因A并未依约支付剩余房款，故B、C不存在违约行为，不同意支付违约金；另案涉合同第八条也约定了因政府原因导致合同不能履行的不能追究对方的责任。

A认可在案涉合同签订时对方告知还没有办理房产证，半年之内一定能办下来，故双方约定了半年的时间分期付款。A主张，其在某某中介公司主张过过户，中介答复是对方在办理遗嘱公证；合同虽约定支付房款的同时办理过户手续，但支付房款的前提条件是房屋存在网签过户的基础，但B、C于2024年7月10日才取得房产登记，故A未支付剩余房款是符合合同约定的。

3.另查明，A因本次诉讼与山东XX律师事务所签订委托代理合同，支出律师代理费3万元。A向一审法院起诉请求：1.判令B、C继续履行A、B、C于2017年7月9日签订的《房屋买卖合同》，协助将济南市XX区**路**号**号楼**单元**室的房屋所有权变更过户到A名下；2.判令B、C向A支付违约金70万元（按照逾期每日支付总房价3‰违约金为计算标准）；3.本案诉讼费、保全费、律师费、保全保险费等由B、C承担。诉讼过程中，A将第二项诉讼请求变更为判令B、C向A支付违约金51万元（按照总房款的30%计算）。B、C向本院提出反诉请求：1.判令A支付剩余房款85万元；2.判令A承担反诉受理费等费用。

裁判理由

济南房屋买卖纠纷律师谈房屋买卖合同纠纷诉求继续履行，A与B、C于2017年7月9日签订的案涉《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。案涉合同签订后，A依约向B、C支付了定金及首期房款共计85万元，B、C依约向A交付案涉房产，后A占有使用案涉房产至今；后A未向B、C支付剩余房款85万元，B、C未协助将案涉房产产权转移登记至A名下。

《中华人民共和国民法典》第五百二十五条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。”关于A主张的51万元违约金，案涉合同第四条第一款明确约定“剩余房款于2018年3月9日前将人民币（大写）捌拾伍万元整（小写850000元整）存入甲方指定账户，并同时办理产权转移（过户）手续”，合同第十三条第八款明确约定“支付尾款人民币大写捌拾伍万元同时进行该房产的网签、缴税、过户等相关手续（2018年3月9日之前甲方过户至乙方名下）”，即A与B、C互负债务且没有先后履行顺序，双方应当同时履行。A虽主张曾多次找B、C要求办理产权转移登记手续，但其并未提交证据证实，且其亦未向B、C支付剩余房款85万元；在A未支付剩余85万元房款的情况下，B、C未将案涉房屋转移登记至A名下亦不构成违约，故对A主张的违约金，一审法院不予支持。现双方均同意继续履行合同，故对A要求B、C协助办理案涉房产的产权转移登记手续，B、C要求A支付剩余购房款85万元的主张，一审法院予以支持；办理产权转移登记手续过程中产生的税费由A自行承担。

关于A主张的律师费，案涉合同对此虽有约定，但B、C并非违约方，故对A主张的该费用，一审法院不予支持。关于A主张的保全费和保全保险担保费，因其并未采取保全措施，前述两项费用并未实际产生，故对其该主张，一审法院不予支持。

裁判结果

济南房屋买卖纠纷律师谈房屋买卖合同纠纷诉求继续履行，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十七条规定，判决：一、限B、C于判决生效之日起十日内协助A办理济南市XX区＊＊路＊＊号＊＊号楼＊＊房屋（不动产权证号：鲁20**济南市不动产权第0**7号）的产权转移登记手续；办理产权转移登记手续过程中产生的税费由A自行承担；二、限A于判决生效之日起十日内支付B、C剩余房款85万元；三、A和B、C，任何一方申请强制执行的，人民法院在该当事人履行自己的债务后对对方采取执行行为；四、驳回A的其他诉讼请求。