济南房屋买卖律师谈解除存量房屋买卖合同返还定金

导读：济南房屋买卖律师王勇电话13573782679谈解除存量房屋买卖合同返还定金是民事案件中比较常见的纠纷类型。济南房屋买卖律师调查有关解除存量房屋买卖合同返还定金案证据，济南房屋买卖律师参加解除存量房屋买卖合同返还定金诉讼。以下是济南房屋买卖律师谈解除存量房屋买卖合同返还定金的基本案情、裁判理由、裁判结果等。

基本案情

济南房屋买卖律师谈解除存量房屋买卖合同返还定金,2024年7月15日B（出售方）与A（购买方）签订《存量房屋买卖合同》约定，A购买B位于XXXX8-2-302房屋，建筑面积118.76平方米。双方通过第三人C中介成交。合同第四条约定，房屋按套转让，包含该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备，包含车位使用权。购买方在签订合同同时支付定金95000元，定金在××手续时自动转为购房款。为保证合同履行，定金为违约金定金，如合同履行过程中购买方出现违约行为，出售方无需退还该笔定金，如出售方出现违约行为，除应退还定金外还承担定金金额的违约金。合同第五条约定，首付款520000元，于网签当天支付。购买方以贷款方式购买，贷款方式商业贷款，拟贷款金额900000元。双方应于本合同签订后65个工作日内，共同前往贷款机构办理贷款申请手续。合同第十条约定，购买方若出现下列情形之一，购买方构成根本违约，出售方有权书面通知方式解除房屋买卖合同，有权没收购买方定金或逾期购买方支付房屋转让价20%违约金：2.拒绝购买该房屋的；3.逾期履行合同义务超过15日的。一方未履行或未完全履行合同约定的己方责任的，视为违约方。违约方造成合同无法履行或解除，守约方可依据定金罚则或以成交总价20%计算向违约方索赔。

签订合同当日，A让其配偶向B支付了定金95000元。

签订合同时，A子女在XX省就读初中一年级。2024年7月31日中新XX生态城教育信息平台公布了《关于调整生态城小学转学和初中入学、转学政策的通知》，初中生申请转入政策为，本通知实施后取得生态城户籍及对应房产的家庭，如所购房产为存量房（二手房），须持有满一年，方可提出转入申请；如所购房产为生态城范围内新建商品房不受影响。

政策出台当天,A向C表示要解除合同，C转告了B。2024年9月A购买了生态城另一处新建一手商品房。A向一审法院起诉请求：1.判令解除A与B签署的《存量房屋买卖合同》；2.判令B向A返还定金95000元；3.诉讼费由B承担。

裁判理由

济南房屋买卖律师谈解除存量房屋买卖合同返还定金,A主张解除合同，且已另购其他商品房，明确表示不再购买案涉房屋，B基于此同意解除合同。就解除合同一项，一审法院予以支持。就解除合同的违约责任问题在下文中评述。

本案争议焦点为：A交纳的定金B是否有义务退还。一审法院认为：第一，转学政策变化不属于本案双方房屋买卖的情势变更。A主张为子女转学而购买房屋，转学政策变化构成情势变更，要求返还定金，一审法院不予支持。房屋的首要目的是居住使用，A个人购买房屋目的即使为了子女转学，但升学、转学以及高考政策每年存在差异，政策变化A应当预见，属于非商业风险并非情势变更，继续履行合同并不会导致显失公平。双方协议并未约定如无法实现当年转学，合同自动解除且定金退还的内容，实现当年转学并非双方合同订立的基础条件，转学政策变化不能免除A的违约责任。A违约导致合同不能继续履行应当承担相应不利后果。第二，A违约、B无违约行为。A在庭审中承认B无违约行为。A、B签订房屋买卖合同后，A单方表示不再购买房屋构成违约。A作为违约方无权单方解除合同，但因A坚持不再购买房屋，B庭审中同意解除，但定金能否返还应按照双方违约责任判断。第三，《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。A交纳的定金数额未超过《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定的标准，根据法律规定的定金罚则，A作为交纳定金的违约方，无权要求B返还定金。综上，A要求返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。

裁判结果

济南房屋买卖律师谈解除存量房屋买卖合同返还定金,一审判决：一、解除原告A与被告B就XX8-2-302房屋签订的《存量房屋买卖合同》；二、驳回原告A其他诉讼请求。