济南合同纠纷律师谈房屋租赁合同纠纷偿付拖欠的物业费

导读：济南合同纠纷律师王勇电话13573782679谈房屋租赁合同纠纷偿付拖欠的物业费是民事案件中比较常见的纠纷类型。济南合同纠纷律师调查有关房屋租赁合同纠纷偿付拖欠的物业费案证据，济南合同纠纷律师参加房屋租赁合同纠纷偿付拖欠的物业费诉讼。以下是济南合同纠纷律师谈房屋租赁合同纠纷偿付拖欠的物业费的基本案情、裁判理由、裁判结果等。

基本案情

济南合同纠纷律师谈房屋租赁合同纠纷偿付拖欠的物业费,2019年6月28日，A（甲方）、B、C（乙方）、D（丙方）签订房屋租赁转让协议，约定甲丙双方将于2015年4月25日对位于XX区**街**号**号商铺签订《房屋租赁合同》中的权利义务转让给乙方，甲丙双方租赁合同于2019年7月1日解除。甲方同意《房屋租赁合同》中丙方所承担的责任、权利和义务全部转移给乙方，乙方同意于2019年8月1日接受并承担上述《房屋租赁合同》中所规定的丙方承担的全部责任、权利和义务。甲乙双方现签订的本合同到2021年6月30日终止，届时需双方另行协商签约。乙方受让租赁物之后产生的一切债权债务由乙方负责，自2019年6月30日为双方交接时间界定时间。发生纠纷，违约方承担诉讼费、保全费、担保费、律师费等费用。B、C对该证据真实性无异议，证明目的不予认可，B、C并未违约，不应承担该案的诉讼费、保全费、担保费，协议第四条并未约定滞纳金，A主张滞纳金无依据。

2021年12月1日，A因B、C拖欠房屋租金诉至一审法院，一审法院于2022年5月28日作出（2021）鲁XX民初XX号民事判决书。该判决认定，涉案租赁房产产权人虽系A乙，但A依据A乙的委托以自己的名义与B、C签订租赁协议，双方依约履行了交付房屋、支付费用的义务，现A乙对A的诉讼行为予以认可，B亦对A提出了反诉请求，故A本案主体资格适格。在涉案租赁协议未解约的情况下，B、C应支付租金。考虑到防疫要求，根据山东省人民政府发布公告，2020年1月24日山东省启动重大公共卫生事件Ⅰ级响应,至2020年5月5日疫情防控响应级别调整为Ⅲ响应，综合考虑疫情防控登记变化的时间、企业复工招工的影响，一审法院酌情确认，对2020年2月至2020年4月的租金按约定数额4151.33元的50%计算，共计6227元。自2020年5月起至2021年6月30日，该期间仍在租赁期间内，作为承租人的B、C在涉案租赁房产A未收回的情况下，仍有义务就涉案房产的解除租赁、返还房产及房内物品的处理与A协商；作为出租人A在某某房产所在的酒店一直未营业、B已作出过退租的意思的情况下，亦应及时采取适当措施防止损失扩大；但双方均怠于履行各自的权利和义务，均应依法承担相应责任，故一审法院酌情确认6个月的履行期，B、C依法应给付A该6个月的租金24908元。上述总计租金31135元。判决如下：一、B、C于本判决生效之日起十日内给付A欠付的租金31135元；二、B、C于本判决生效之日十日内将坐落于XX市XX区XX东街366号XX商业公园Ａ区**号内的物品倒业完毕；三、驳回A的其他本诉诉讼请求；四、驳回B的反诉诉讼请求。A称该判决已生效并已执行完毕。B、C对该证据真实性无异议，租赁协议已于2021年6月30日解除，A主张B、C支付物业费至2023年11月28日无事实和法律依据。

济南合同纠纷律师谈房屋租赁合同纠纷偿付拖欠的物业费,A提交一审法院2022年12月11日出具的（2022）鲁XX执2514号执行裁定书、限制消费令原件各一份，一审法院2023年11月28日出具的执行和解协议原件一份，主张B、C自判决后一直未倒业，直到2023年11月28日方执行完毕，B、C应支付未倒业前的物业费。执行裁定书载明一审法院采取了以下执行措施：冻结B、C的财付通账号，冻结C工行账户，本次执行过程中，本案已执行到位金额0元。执行和解协议载明，B、C通过法院一次性向A过付30000元案款；上述案款B、C同意法院从其名下公积金账户扣划；A自愿放弃其他费用；执行费350元由B、C承担。上述款项全部过付完毕后，本案执行完毕。B、C对该证据真实性无异议，证明目的不予认可，B、C于2022年5月底完成倒业，上述证据均未体现让B、C完成倒业，说明B、C于2022年5月底即（2021）鲁XX民初XX号判决书作出后已完成倒业。

2024年5月1日，XX物业管理处出具证明，载明，XX134号商铺业主A乙，自2020年2月1日到2023年9月30日共计44个月物业费到2024年5月1日止，该房屋面积为132.50平方米，物业费每平方米2元，每月为265元，共欠费265元／月＊44个月等于11660元，特此证明。落款处加盖XX物业管理处印章。B、C质证对该证据真实性、证明目的均不予认可，该证据仅能证明业主A乙欠付物业费，且某某公司并非B、C租赁期间的XX某某物业管理有限公司。

某某物业管理有限公司收款收据原件一份，载明XX商铺134号A乙，自2020-02-01至2023-09-30商业物业费结算金额为8162元，收款日期为2024-05-30，加盖XX某某物业管理有限公司印章。A主张为B、C垫付物业费8162元，但不包含2023年10月1日至11月28日期间物业费530元。B、C对该证据真实性、证明目的均不予认可，无转账凭证，仅有收据不能证明原告的主张。

A提交山东增值税电子普通发票打印件一份，证明A为本案支出担保费300元。B、C称其并未违约，不应承担该费用。

B、C提交房屋租赁转让协议复印件、（2021）鲁XX民初XX号民事判决书打印件各一份，主张应依据判决的租金支付时间确定物业费支付金额。提交建设银行电子回单打印件一份，证明B、C租赁该房屋期间某某公司为XX某某物业管理有限公司，并非A主张的盛世豪庭物业管理处。A主张上述证据未提交原件，不予质证。A向一审法院起诉请求：1.判令B、C偿付拖欠A房屋使用中的物业费8162元、2023年10月1日至11月28日期间物业费530元，滞纳金以8162元为基数，自2020年2月1日起按照一年期ＬＰＲ计算至实际付清之日止；2.B、C承担本案诉讼费、保全费、担保费300元等费用。

裁判理由

济南合同纠纷律师谈房屋租赁合同纠纷偿付拖欠的物业费，A与B、C签订的房屋租赁转让协议书，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。根据房屋租赁转让协议书第五条约定，乙方受让之后产生的一切债权债务由乙方负责。故涉案商铺物业费在B、C租赁期间应由B、C承担。关于物业费承担的具体数额，一审法院认为，A主张的B、C租赁期间2020年2月至2020年4月的物业费及2020年5月至2021年6月30日的物业费应参照一审法院（2021）鲁XX民初XX号民事判决书所支持的租金比例予以支持，即2020年2月至2020年4月支持50%物业费，2020年5月至2021年6月30日酌情支持6个月物业费。涉案租赁协议虽于2021年6月30日到期自行解除，但截止（2021）鲁XX民初XX号民事判决书判决之日即2022年5月28日B、C仍未完成倒业，一审法院认为，合同解除后，作为承租人的B、C负有及时倒业的义务，作为出租人的A负有及时采取适当措施防止损失扩大的义务，但双方均怠于履行各自的义务，故自租赁协议解除后即2021年7月1日至一审法院作出（2021）鲁XX民初XX号民事判决之日即2022年5月28日的物业费由双方各自承担50%。关于A主张判决之日即2022年5月28日后的物业费，关于实际倒业时间，双方当事人均未提交直接证据予以证实，A提交的执行裁定书、限制消费令及执行和解协议，均未显示就倒业进行执行，不足以证明涉案房屋的倒业时间为达成执行和解协议之日，故对于A主张的判决次日至执行和解协议达成之日期间的物业费，证据不足，一审法院不予支持。关于物业费的收费标准，A提交XX物业管理处出具的证明，但B、C对其真实性不予认可，A提交的XX某某物业管理有限公司的收款收据，能够证明A实际缴纳的物业费金额，故一审法院按照收款收据载明的实际缴纳物业费的金额予以认定，收款收据载明A实际缴纳2020年2月1日至2023年9月30日的物业费8162元，即每月185.5元，故A主张的2020年2月至2020年4月物业费为278.25元（185.5元＊3＊50%）、2020年5月至2021年6月30日物业费为1113元（185.5元＊6）、2021年7月至2022年5月物业费为1020.25元（185.5元＊11＊50%），以上共计2411.5元，上述物业费应由B、C支付给A，对于A主张的超出部分一审法院不予支持。

关于A主张的滞纳金实际为垫付物业费的利息，因A为B、C垫付物业费2411.5元，故B、C应向A支付以2411.5元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日至B、C实际付清之日止的利息。

关于A主张的保全担保费，系A为本案所实际支出，且双方与协议中约定由违约方负担诉讼费、保全费、担保费、律师费等费用，B、C违约在先，A主张担保费合法有据，一审法院依法予以支持。

裁判结果

济南合同纠纷律师谈房屋租赁合同纠纷偿付拖欠的物业费,综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条的规定，判决：一、B、C于判决生效之日起十日内向A支付物业费2411.5元及利息（以2411.5元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2024年7月4日至被告实际付清之日止的利息）、保全担保费300元；二、驳回A的其他诉讼请求。