济南房产继承律师谈房产继承房屋赠与协议纠纷

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基本案情

济南房产继承律师谈房产继承房屋赠与协议纠纷,张某5与张某6系夫妻关系，二人婚后育有四名子女，即长子A、次子B、三子C、长女D。涉案房屋坐落于XX市XX区XX镇某村×号，对应的XX市土地登记审批表编号为×，登记的土地使用者为张某5。×号院内有正房三间、西厢房四间、东厢房四间。2012年8月20日，甲方、赠与人（张某5、张某6）与乙方、受赠人（D）签订《房屋赠与协议》，双方约定：第一条，甲方自愿将其房产赠与给乙方，乙方自愿接受该房屋。该房屋具体状况如下：（一）座落于XX市XX区XX镇某村×号，北房3间、西厢房4间全部赠与给乙方个人所有。（2011年8月该房屋翻建乙方出资37000元）；（三）房屋平面图及其四至范围详见集体土地建设使用证通集建（×西）字第×号；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并赠与。第二条：本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。甲方张某5签字按手印（下方另有一手印，D称系其母张某6所按）、乙方D签字按手印，见证人刘某等人签字。D一并提交了签订《房屋赠与协议》时的现场签字视频予以佐证。

2014年10月31日，出卖人、甲方（张某5、张某6）与买受人、乙方（D）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋作价20万元卖于乙方。2024年，D以确认合同有效纠纷为由将A、B、C诉至法院，请求确认D与张某5、张某6于2014年10月31日签订的《房屋买卖合同》有效。法院审理后认为：“D与张某5、张某6于2014年10月31日签订《房屋买卖合同》，其目的是为了防止A、B、C与D争案涉房产，其本质是对2012年8月20日《房屋赠与协议》的保障。该《房屋买卖合同》中的权利义务双方并没有受该份合同约束的意思表示，其实质是以买卖之名行赠与之实。”后法院作出(2024)京0112民初11493号民事判决书，判决：驳回D的全部诉讼请求。

济南房产继承律师谈房产继承房屋赠与协议纠纷,A、B、C提供代书《遗嘱》两份。第一份《遗嘱》（以下简称《遗嘱1》）落款日期为2017年3月8日。内容为：立遗嘱人张某5、张某6，继承人A、B、C、D。大致内容为张某5、张某6将自己位于XX市XX区XX镇某村×号院内北房三间、东厢房四间、西厢房四间赠给四个子女。所有房屋由四名子女平分，房产证由次子B保存。如子女不管其二人的话，没有任何继承权。以前其二人所说的事及一切书面文字，从今日起作废。落款处张某5、张某6、A、B、C签字按手印，代书人为A，无D及见证人签字。第二份《遗嘱》（以下简称《遗嘱2》）日期为2018年12月8日，大致内容为：张某6称张某5在世时因偏爱小女儿D，张某5生前做的很多决定其不知情也不认可。其不知道D花贰拾万元买房的事，当时写的什么材料，其不知道。当时张某5将房产给女儿D不公平，房子是三个儿子盖的，女儿当时还在读书。后来D不听话，张某5非常生气，张某5生前也表示过房产不赠给D了。现在我决定把北房三间、东西厢房各四间送给三个儿子平均分配。落款处张某6、A、B、C签字按手印，代书人为A，无D及见证人签字。另查明，张某5于2017年4月18日因死亡注销户口，张某6于2021年12月7日因死亡注销户口。D为XX市XX区XX镇某村农业户口。A、B、C称D曾在涉案房屋院内东厢房开设小卖铺并在院内居住。双方均认可涉案房屋现由D占有使用。D向一审法院起诉请求：1.确认D与张某5、张某6于2012年8月20日签订的《房屋赠与协议》有效；2.判令坐落于XX市XX区XX镇某村×号院（以下简称×号院）内北房三间、西厢房四间归D所有；3.由A、B、C承担本案诉讼费用。

裁判理由

济南房产继承律师谈房产继承房屋赠与协议纠纷,被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，涉案房屋赠与协议及遗嘱均签订于《中华人民共和国民法典》实施之前，故应以相关协议、遗嘱签订之时有效的法律法规对其效力进行认定。D与张某5、张某6签订的《房屋赠与协议》系双方真实意思表示，且D系该村集体经济组织成员，该《房屋赠与协议》并不存在《中华人民共和国合同法》等法律法规中关于合同无效的具体情形，应为有效。农村房屋作为不动产，其所有权的设立、变更、转让和消灭不同于城镇房屋。该协议签订后，D作为受赠人在涉案房屋内实际居住，现涉案房屋仍为D占有使用，《房屋赠与协议》已实际履行完毕，涉案房屋应当为D所有。

公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。A、B、C辩称张某5、张某6曾通过立遗嘱的方式变更了涉案房屋的归属，从遗嘱的形式上看，《遗嘱1》《遗嘱2》均为代书遗嘱，该代书遗嘱的订立过程没有两个以上的见证人在场见证，无法确认两份遗嘱为立遗嘱人的真实意思表示，两份遗嘱均未成立。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第三十八条规定，遗嘱人以遗嘱处分了属于国家、集体或他人所有的财产，遗嘱的这部分，应认定无效。涉案房屋在张某5、张某6订立遗嘱时已归D所有，张某5、张某6以遗嘱方式处分他人财产，该两份遗嘱亦属无效。

裁判结果

济南房产继承律师谈房产继承房屋赠与协议纠纷,综上，一审法院判决：一、D与张某5、张某6于二〇一二年八月二十日签订的《房屋赠与协议》有效；二、位于XX市XX区XX镇某村×号（《XX市土地登记审批表》编号：106）院内正房三间归D所有，西厢房四间的相关权益由D享有。