济南房产继承律师谈赠与合同房屋赠与协议纠纷

导读：济南房产继承纠纷律师王勇电话13573782679谈赠与合同房屋赠与协议纠纷是民事案件中比较常见的纠纷类型。济南房产继承纠纷律师调查有关赠与合同房屋赠与协议纠纷案证据，济南房产继承纠纷律师参加赠与合同房屋赠与协议纠纷诉讼。以下是济南房产继承纠纷律师谈赠与合同房屋赠与协议纠纷的基本案情、裁判理由、裁判结果等。

基本案情

济南房产继承律师谈赠与合同房屋赠与协议纠纷,张某5与张某6系夫妻关系，二人婚后育有四名子女，即长子张某1、次子张某2、三子张某3、长女张某4。涉案房屋坐落于XX市XX区XX镇某村×号，对应的XX市土地登记审批表编号为×，登记的土地使用者为张某5。×号院内有正房三间、西厢房四间、东厢房四间。

2012年8月20日，甲方、赠与人（张某5、张某6）与乙方、受赠人（张某4）签订《房屋赠与协议》，双方约定：第一条，甲方自愿将其房产赠与给乙方，乙方自愿接受该房屋。该房屋具体状况如下：（一）座落于XX市XX区XX镇某村×号，北房3间、西厢房4间全部赠与给乙方个人所有。（2011年8月该房屋翻建乙方出资37000元）；（三）房屋平面图及其四至范围详见集体土地建设使用证通集建（×西）字第×号；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并赠与。第二条：本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。甲方张某5签字按手印（下方另有一手印，张某4称系其母张某6所按）、乙方张某4签字按手印，见证人刘某等人签字。张某4一并提交了签订《房屋赠与协议》时的现场签字视频予以佐证。

2014年10月31日，出卖人、甲方（张某5、张某6）与买受人、乙方（张某4）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋作价20万元卖于乙方。2024年，张某4以确认合同有效纠纷为由将张某1、张某2、张某3诉至法院，请求确认张某4与张某5、张某6于2014年10月31日签订的《房屋买卖合同》有效。法院审理后认为：“张某4与张某5、张某6于2014年10月31日签订《房屋买卖合同》，其目的是为了防止张某1、张某2、张某3与张某4争案涉房产，其本质是对2012年8月20日《房屋赠与协议》的保障。该《房屋买卖合同》中的权利义务双方并没有受该份合同约束的意思表示，其实质是以买卖之名行赠与之实。”后法院作出(2024)京0112民初11493号民事判决书，判决：驳回张某4的全部诉讼请求。

张某1、张某2、张某3提供代书《遗嘱》两份。第一份《遗嘱》（以下简称《遗嘱1》）落款日期为2017年3月8日。内容为：立遗嘱人张某5、张某6，继承人张某1、张某2、张某3、张某4。大致内容为张某5、张某6将自己位于XX市XX区XX镇某村×号院内北房三间、东厢房四间、西厢房四间赠给四个子女。所有房屋由四名子女平分，房产证由次子张某2保存。如子女不管其二人的话，没有任何继承权。以前其二人所说的事及一切书面文字，从今日起作废。落款处张某5、张某6、张某1、张某2、张某3签字按手印，代书人为张某1，无张某4及见证人签字。第二份《遗嘱》（以下简称《遗嘱2》）日期为2018年12月8日，大致内容为：张某6称张某5在世时因偏爱小女儿张某4，张某5生前做的很多决定其不知情也不认可。其不知道张某4花贰拾万元买房的事，当时写的什么材料，其不知道。当时张某5将房产给女儿张某4不公平，房子是三个儿子盖的，女儿当时还在读书。后来张某4不听话，张某5非常生气，张某5生前也表示过房产不赠给张某4了。现在我决定把北房三间、东西厢房各四间送给三个儿子平均分配。落款处张某6、张某1、张某2、张某3签字按手印，代书人为张某1，无张某4及见证人签字。

另查明，张某5于2017年4月18日因死亡注销户口，张某6于2021年12月7日因死亡注销户口。张某4为XX市XX区XX镇某村农业户口。张某1、张某2、张某3称张某4曾在涉案房屋院内东厢房开设小卖铺并在院内居住。双方均认可涉案房屋现由张某4占有使用。张某4向一审法院起诉请求：1.确认张某4与张某5、张某6于2012年8月20日签订的《房屋赠与协议》有效；2.判令坐落于XX市XX区XX镇某村×号院（以下简称×号院）内北房三间、西厢房四间归张某4所有；3.由张某1、张某2、张某3承担本案诉讼费用。

裁判理由

济南房产继承律师谈赠与合同房屋赠与协议纠纷,被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，涉案房屋赠与协议及遗嘱均签订于《中华人民共和国民法典》实施之前，故应以相关协议、遗嘱签订之时有效的法律法规对其效力进行认定。张某4与张某5、张某6签订的《房屋赠与协议》系双方真实意思表示，且张某4系该村集体经济组织成员，该《房屋赠与协议》并不存在《中华人民共和国合同法》等法律法规中关于合同无效的具体情形，应为有效。农村房屋作为不动产，其所有权的设立、变更、转让和消灭不同于城镇房屋。该协议签订后，张某4作为受赠人在涉案房屋内实际居住，现涉案房屋仍为张某4占有使用，《房屋赠与协议》已实际履行完毕，涉案房屋应当为张某4所有。

公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。张某1、张某2、张某3辩称张某5、张某6曾通过立遗嘱的方式变更了涉案房屋的归属，从遗嘱的形式上看，《遗嘱1》《遗嘱2》均为代书遗嘱，该代书遗嘱的订立过程没有两个以上的见证人在场见证，无法确认两份遗嘱为立遗嘱人的真实意思表示，两份遗嘱均未成立。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第三十八条规定，遗嘱人以遗嘱处分了属于国家、集体或他人所有的财产，遗嘱的这部分，应认定无效。涉案房屋在张某5、张某6订立遗嘱时已归张某4所有，张某5、张某6以遗嘱方式处分他人财产，该两份遗嘱亦属无效。

裁判结果

济南房产继承律师谈赠与合同房屋赠与协议纠纷,综上，一审法院判决：一、张某4与张某5、张某6于二〇一二年八月二十日签订的《房屋赠与协议》有效；二、位于XX市XX区XX镇某村×号（《XX市土地登记审批表》编号：106）院内正房三间归张某4所有，西厢房四间的相关权益由张某4享有。