济南房屋买卖律师谈商品房销售合同纠纷解除商品房买卖合同

   导读：济南房屋买卖纠纷律师王勇【13573782679】谈商品房销售合同纠纷解除商品房买卖合同是民事案件中比较常见的纠纷类型。济南房屋买卖纠纷律师调查有关买卖合同纠纷案证据，济南房屋买卖纠纷律师参加买卖合同纠纷诉讼。以下是济南房屋买卖纠纷律师谈商品房销售合同纠纷解除商品房买卖合同的基本案情、裁判理由、裁判结果等。

基本案情

济南房屋买卖律师谈商品房销售合同纠纷解除商品房买卖合同,2018年10月6日，A作为出卖人与B作为买受人签订《商品房买卖合同》，载明：“第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房（以下简称该商品房……）为本合同第一条规定的项目中的：第1［幢］［座］一［单元］［层］101号商铺。该商品房的用途为商用，属框架结构，层高为4.5m，建筑层数地上16层，地下层……该商品房［合同约定］［产权登记］建筑面积共69.86平方米，其中，套内建筑面积67.37平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.49平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1．按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米12,000元，总金额（¥838,320）……捌拾叁万捌仟叁佰贰拾元整……第六条付款方式及期限，买受人按下列第1种方式按期付款：1．一次性付款，一次性付清：捌拾叁万捌仟叁佰贰拾元正（¥838,320）……第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1-2种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3％向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……第八条交付期限，出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格……”A按照合同约定向B交付房屋，但A认为B未向其支付房款838,320元，引起本案诉讼。一审法院另查，B提交案外人E向B的公婆C和D出具的借条两份，2014年12月15日借条载明：“借到C人民币叁拾万元正，具借人：E，2014.12.15号。”2014年12月19日借条载明：“借到D人民贰佰万元正（2000000），具借人：E，2014.12.19号。”落款处均盖有某某甲公司公章。A向一审法院起诉请求：1．判令解除A与B签订的《商品房买卖合同》；2．判令B支付A违约金25,149.6元；3．判令B向A返还非法占有的位于XX市XX区北郊路某某园1栋1单元101号商业用房；4．判令B承担本案诉讼费等相关费用。

裁判理由

济南房屋买卖律师谈商品房销售合同纠纷解除商品房买卖合同,A与B签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，且不具有合同无效的其他情形，具有法律约束力，一审法院予以确认。本案争议的焦点为：1．案涉房屋购房款是否付清；2．A的诉求是否已超过诉讼时效。关于焦点一、案涉房屋购房款是否付清的问题，本案中，A主张解除双方签订的《商品房买卖合同》、支付违约金25,149.6元及返还非法占有案涉房屋的诉请，对此其负有相应的举证义务，而A出示的《商品房买卖合同》《房屋租赁合同》不足以支持其上述主张。根据查明的事实，A股东杨某以案涉房屋抵顶其作为法定代表人持股的某某乙公司欠付某某甲公司混凝土款，某某甲公司的法定代表人E又将案涉房屋抵顶C和D借款，同时D指定其儿媳B与A就案涉房屋直接签订《商品房买卖合同》，至此，各方之间通过协商形成商品房买卖合同关系，且B向一审法院提交《商品房买卖合同》《房屋抵偿商品混凝土款协议》、借条、收据、中华人民共和国税收完税证明、新疆维吾尔自治区住宅专项维修资金专用收据（业主使用）、《房屋租赁合同》等证据在卷佐证。因案涉房屋系以房抵账，所以本案购房款支付方式有别于一般的商品房买卖合同，B以E欠付其公婆C和D借款抵顶A案涉房屋的购房款，同时A向D出具1#1号门面，某某园1,724,000元的收据，交款人处亦有案外人E签字，视为A认可收到B支付购房款，故对A称B未支付购房款的理由不能成立，应承担举证不能的责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”鉴于A与B签订《商品房买卖合同》，其已与B之间建立了商品房买卖合同关系，该合同关系受法律保护。至于E持股的某某甲公司是否供给某某乙公司商品混凝土，系某某甲公司与某某乙公司之间合同关系问题，与本案没有关联性。故对A诉请解除案涉《商品房买卖合同》理据不足，一审法院不予支持，对于A基于解除案涉《商品房买卖合同》提出的支付违约金及返还非法占有案涉房屋的主张，一审法院亦不予支持。关于焦点二、B抗辩本案已过诉讼时效的问题。双方签订《商品房买卖合同》的日期为2018年10月6日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，自该日起计算至2021年10月6日，诉讼时效期间届满，故B关于A起诉已过诉讼时效的抗辩意见，一审法院予以采纳。

裁判结果

济南房屋买卖律师谈商品房销售合同纠纷解除商品房买卖合同,综上所述，A提交的证据不能证明其主张且本案已过诉讼时效，其诉请应当予以驳回。判决：驳回A的诉讼请求。