济南房产继承律师谈抵押权纠纷协助办理房屋涂销抵押手续

导读：济南房产继承纠纷律师王勇电话13573782679谈抵押权纠纷协助办理房屋涂销抵押手续是民事案件中比较常见的纠纷类型。济南房产继承纠纷律师调查有关抵押权纠纷协助办理房屋涂销抵押手续案证据，济南房产继承纠纷律师参加抵押权纠纷协助办理房屋涂销抵押手续诉讼。以下是济南房产继承纠纷律师谈抵押权纠纷协助办理房屋涂销抵押手续的基本案情、裁判理由、裁判结果等。

基本案情

济南房产继承律师谈抵押权纠纷协助办理房屋涂销抵押手续,2019年11月4日，C与D签订《签约认购书》一份，约定：C认购XX路东、开发西路南房屋，建筑面积272.61㎡，总价500万元，认购方在填写本认购书自愿交付定金38万元，在签订《商品房买卖合同》时认购定金转为购房款。认购方须于2019年11月15日前携带本认购书、缴纳购房定金的收据、应付的房款、身份证及其他相关证件材料签署《商品房买卖合同》。如认购方不能在本认购书约定的签署买卖合同日期内签署《商品房买卖合同》，视为认购方放弃该商品房的认购权，本认购书自行终止，卖方不予退还定金并有权对认购方认购的该房屋另行处置，卖方无须另行通知认购方。当天，C向D转账38万元。

2019年11月18日，C出具申请一份，载明：本人购买住房，因此房前后无庭院、东南两面临道路、无活动空间、进户门已损坏、二楼西北平台和三楼漏水，加之目前房市不佳。为此请求贵公司此房价适当减免。11月20日，D时任法定代表人H在该申请下方写明：情况属实，同意按400万元结算。

C分别于2020年1月14日、7月3日、7月21日、11月19日、2022年6月22日、11月28日、2023年3月13日向D转账12万元、30万元（附言购房款）、73万元（附言房款）、114.8万元、15万元（9万元+6万元）、20万元（附言房款）、47.2万元；D分别于2020年1月14日、7月3日、7月21日、10月13日、11月19日、2022年6月22日、11月28日、2023年3月13日出具收款收据，分别载明：收到C预收款12万元、30万元、73万元、10万元、114.8万元、15万元、20万元、47.2万元。C已付购房款360万元，明确表示愿意支付剩余40万元购房款。在一审诉讼过程中，C于2025年7月17日将40万元款项汇至XX法院案款账户。至此，C给付案涉房款400万元。

C提供其实际占有案涉房屋的相关证据：XX墅园物业公司XX市万杨地产有限公司分别于2020年7月7日、2022年3月4日出具收款收据，分别载明：收到2020.7.1-2020.12.3的物业费、公共能耗费；收到2022.1.1-2023.1.31的物业费、公共能耗费。2020年7月起，C缴纳了房屋的电费；2020年12月起，C缴纳了房屋的水费；2021年4月起，C缴纳了房屋的燃气费。C与相关装修公司、建材公司签订的合同以及购买建材、门窗、电器等的购销凭证等证据。

2020年7月14日，C将其所有的XX路19号房屋（面积为118.79㎡）出售给案外人XX。2024年12月7日，XX市XX区XX镇XX村XX北组43号农村宅基地自建房登记于C名下的信息及照片，证明该房屋系继承祖产所得且系危房无法居住。

济南房产继承律师谈抵押权纠纷协助办理房屋涂销抵押手续,2019年7月19日，D（抵押人）与XX商业银行（抵押权人）签订《最高限制余额抵押担保合同》一份，约定：D自愿将XX墅园XX幢101室、XX幢101室、XX幢101室房屋抵押给XX商业银行，作为XXXX家俱城有限公司向XX商业银行借款的担保。当天，双方办理了抵押登记，担保债权金额1400万元，债务履行期限自2019年7月19日起至2022年7月18日止。

2019年7月22日，A委托案外人XX房地产评估造价集团有限公司对抵押房屋进行评估，估价报告载明：估价对象位于XX市XX墅园XX幢101室、XX幢101室、XX幢101室（估价570万元），为毛坯房，尚未装修使用，基本属于全新状况，实地查勘之日为2019年6月21日。

2022年7月15日，A委托案外人XX房地产评估造价集团有限公司对抵押房屋进行评估，估价报告载明：估价对象位于XX市XX墅园XX幢101室、XX幢101室、XX幢101室，为毛坯房，尚未装修使用，基本属于全新状况，实地查勘之日为2022年5月7日。

2022年7月15日，D与A注销了抵押登记，注销抵押原因：贷款还清。

2022年7月15日，D与A就案涉房屋设立抵押登记，登记类型：首次登记，担保债权金额1400万元，债务履行期限自2022年7月14日起至2025年7月13日止。

2024年11月14日，XX商业银行与B向D出具《债权转让通知（致担保人）》，载明：XX商业银行已与B签署协议，将《资产明细表》所列的借款合同、还款协议、担保合同及其他法律文件项下的全部权益转让给B。自收到本通知之日起，向B履行还款义务。债权转让通知上载明：借款合同编号（2022年）XX银高借抵字第XX号、担保合同编号（2022年）XX银高保字XX号，抵押情况：D名下XX市XX墅园XX幢101室、XX幢101室，债权截止基准日本金余额84万元。二审庭审中，本院要求XX商业银行与B与B核实2022年7月15日设定抵押时的借、还款情况以及目前未还借款的具体金额，但至今上述两单位未向本院举证相关证据材料。

另查明，2023年12月29日，XX法院作出（2023）XX破申108号民事裁定书，受理D破产清算申请。2024年1月18日，XX法院作出（2024）XX破2号决定书，指定XX律师事务所为D管理人并明确了管理人职责。

D成立于2001年，企业性质为一人有限责任公司，主营业务房地产开发销售，H持股100%并担任公司法定代表人。2023年10月19日，D的法定代表人从H变更为步立保。

裁判理由

济南房产继承律师谈抵押权纠纷协助办理房屋涂销抵押手续,最高人民法院颁布了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，其中第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”其中“以居住为目的”的认定，《XX纪要》第125条规定作出了解释：“‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”。A辩称本案并非房屋交付的问题，不应适用上述法律规定，但若要实现房屋交付并办理产权登记，通常需涂销房屋上的抵押权登记，否则房屋系无法顺利过户至消费者名下，对该辩称XX法院不予采纳。案涉《签约认购书》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽然C与D签订的是《签约认购书》，但C向D多次转账支付购房款，D亦出具了多份收据，清楚的载明收到C所交的XXXX室房款，且D已向C交付了案涉房屋，故D与C之间成立了商品房买卖合同。A辩称因案涉房屋设有抵押，D的出售行为无效，但根据相关法律规定，抵押人未经同意或未通知抵押权人而转让抵押财产的，仅影响物权变动的效力而非合同的效力，该辩称缺乏事实和法律依据，XX法院不予采纳。关于案涉房屋实际成交金额的认定问题。2019年11月20日，案外人H同意C的申请将案涉房屋的价格由500万元变更为400万元，根据《中华人民共和国民法典》第六十一条规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。因H签字时系D的法定代表人，C有理由相信其系代表D，且现有证据不足以证明H变更房屋价款的行为超越了权限且C对此知晓，故H的行为对D具有法律效力，应视为C与D达成变更房屋价款的合意。故XX法院依法认定案涉XXXX幢101室房屋的出售价为400万元。至于H的行为是否损害D的利益，应由双方另行解决。

C为证明其于2020年起装修并入住案涉房屋，提交了多份物业费、水电费、燃气费单据及装修房屋的记录，结合C于2020年将其名下位于XX路19号XX花园1幢408室的房屋变更登记至案外人名下，至今C及其家人名下除继承所得的位于XX市XX区XX镇XX村XX北组43号自建房外并无其他房屋，故C购买案涉房屋应属以居住为目的。对于C的付款情况，从在案证据来看，C已向D支付购房款360万元，D出具了相应的收据，XX法院依法认定C已支付360万元购房款。另，C已将尾款40万元汇至XX法院案款账户。依照前述规定，C作为消费者购房人的物权期待权优先于A转让给B的抵押权，属于满足生存权的消费者范畴。A辩称商品房消费者优先权应限于商品房预售的情形，且其享有的抵押权设立在房屋出售之前，C不符合商品房消费者的身份。对此，XX法院认为，对于购房人来说，其在开发商已经对商品房进行销售的情况下，有理由认为抵押权人系同意转让抵押物，且相信开发商所交付的购房款已经按照法律规定用于提前清偿抵押权所担保的债务。在此基础上，不论购房人是否明知所购买的房屋有抵押权负担，也应该优先保护购房人的利益。且《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》并未将商品房消费者优先权限定在商品房预售这一情形，只要符合以居住为目的、支付全部或在规定时间内支付剩余价款等条件，无论是预售还是现售的商品房，消费者都可能享有优先权，故对A的上述辩称，XX法院均不予采纳。

裁判结果

济南房产继承律师谈抵押权纠纷协助办理房屋涂销抵押手续,综上，XX法院认为C要求协助办理案涉房屋的涂销抵押手续及产权登记手续，具有事实和法律依据，XX法院予以支持。D以其进入破产程序为由拒绝履行上述协助义务，于法无据，XX法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第六十一条、第四百六十五条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：一、D有限公司、A、B于本判决生效之日起三十日内协助C办理XXXX幢101室房屋的涂销抵押手续；二、D有限公司于上述判决主文第一项确定的涂销抵押义务完成后三十日内，协助C办理XXXX幢101室房屋的产权登记手续。