济南房产继承律师谈土地租赁合同纠纷返还村集体用地

导读：济南房产继承纠纷律师王勇电话13573782679谈土地租赁合同纠纷返还村集体用地是民事案件中比较常见的纠纷类型。济南房产继承纠纷律师调查有关土地租赁合同纠纷返还村集体用地案证据，济南房产继承纠纷律师参加土地租赁合同纠纷返还村集体用地诉讼。以下是济南房产继承纠纷律师谈土地租赁合同纠纷返还村集体用地的基本案情、裁判理由、裁判结果等。

基本案情

济南房产继承律师谈土地租赁合同纠纷返还村集体用地,2018年2月15日，某县人民政府办公室下发《某县农村清退土地分配和经营实施意见》，该实施意见主要内容为：为依法规范土地发包和承包管理，全面深化农村改革，巩固完善农村基本经营制度，夯实打赢脱贫攻坚战的基础。根据自治区、地区脱贫攻坚工作安排部署，为全面贯彻关于“土地清理再分配受益一批”的安排部署，坚持精准扶贫、精准脱贫基本方略，全面掌握全县已清退土地使用现状及水利基础设施配套情况，提高水资源利用率，通过土地开发公司运作+种植户经营+贫困户分红收益的分配模式，以某土地开发有限责任公司为主体，以乡镇分公司为单位，全面推进清退土地分配和经营工作，确保全县贫困人口增加收入。清退土地如果由第三方经营管理的，必须按照有关法律法规履行承包法定程序，签订承包种植经营合同期限为3年，期满后，种植经营者有优先承包权。在确定具体承包种植经营价格时，先有土地所属村通过村民大会等公开形式，按照土地的等次、类别和实际情况，定出承包种植经营的指导价格，再公开合理竞价、成功流转、集约经营。鼓励清退土地的原种植经营主继续承包种植经营，并可继续使用地面上的机井、房屋等设施。

济南房产继承律师谈土地租赁合同纠纷返还村集体用地,2018年3月20日,某土地开发有限责任公司分公司（甲方）与A（乙方）签订《土地承包合同》。合同首段约定，根据XX县土地清理实施方案，关于印发《某县农村清退土地分配和经营实施意见》的通知的要求，鼓励清退土地的原种植经营主继续承包种植经营，并可继续使用地面上的机井、房屋等设施。乙方原签订的土地承包合同，在保持承包关系、承包期限、承包价格不变的情况下，与某土地开发有限责任公司分公司签订承包合同。双方通过共同协商，在诚实、守信、合法的原则下签订此合同，合同约定：甲方将位于某乡合法开荒的1,300亩土地承包给乙方。承包期限自2018年3月20日至2046年3月19日，承包费每年65,000元。合同第四条约定：考虑到乙方承包该土地后改造开发投资量巨大，此合同签订后每年分两次上交承包费，第一次在本合同签订后3日内上交60%的款额，剩余款必须在当年12月底以前付清，如果乙方连续两年未交清承包费，甲方有权无偿收回全部土地，取消乙方土地承包资格。合同第五条约定：承包期内，乙方自主经营，自负盈亏。如需继承、转让、租赁等，乙方必须征得甲方同意后方可。乙方未经甲方许可将土地继承、转让、租赁给他人，甲方有权收回乙方土地使用权。承包期内，乙方负责水利配套设施维护，对损害的水利设施及时维修，乙方必须服从甲方及其他上级单位的管理。注重与当地人之间搞好团结。承包期间，如相关法律、法规变动，无偿履行合同，甲方没有赔偿乙方经济损失的责任，乙方无权要求甲方赔偿损失。承包期间，若有重大工程需要征用乙方所承包的土地，乙方必须无条件返还土地使用权，所有损失由乙方自行承担，土地赔偿费归甲方。地面附着物赔偿归乙方。合同第十二条约定：如发生以下情况，合同无效，（1）破坏和掠夺性经营土地，（2）土地撂荒一年一年半以上，（3）种植法规允许范围以外的植物。合同到期后，乙方必须按时给甲方交还全部土地使用权。承包土地内栽植的所有苗木、房屋及配套设施等均由第三方评估后给予补偿，交由甲方管理使用。承包期间如遇严重的自然灾害或无法抗拒等因素造成的经济损失，与甲方无关，甲方概不负责，所有经济损失由乙方自己承担，甲方可视乙方受灾害情况，适当减少乙方承包费。本合同生效后，如乙方不履行合同，有违约行为，甲方有权收回土地，乙方所有投资甲方不承担赔偿。乙方应赔偿甲方本合同当年承包费20%的违约金。承包期限内，若甲方违反合同向乙方赔偿所有土地承包费用的2倍及所有投资款；若乙方违反合同，向甲方返还全部土地使用权（包括承包土地内的苗木、其他作物、房屋及配套设施等）和乙方所有土地承包费的2倍。甲乙双方有权向有关法律机关提起诉讼。

2021年1月18日，某县人民政府办公室下发《关于土地清理清退土地交接工作的紧急通知》该通知明确，将5.7万亩土地确权至村级，收益用于支付公益性岗位人员工资。为确保在1月31日前，所有清理土地有人种、有人管、不撂荒，拟定清退土地收益分配方案如下：一、各乡镇已清理出来的土地，由各村按程序发包，收益由乡镇统筹。依据农村集体产权制度改革折股量化办法。承包费的40%作为壮大村集体收入，承包费的60%，用于村级公益性岗位人员工资及困难大学生等临时救助。二、土地承包年限为3年，土地承包费一年一收。2021年1月20日，某乡农机站、某乡人民政府、某土地开发有限责任公司等单位共同出具《某乡清退土地确认交接单》，该交接单第20项内容中明确：A（六大队、七大队），清退总面积1,463亩，耕地面积1,300亩。盐碱地163亩。2021年1月23日，某乡人民政府召开党政联席会议，形成《关于土地清理土地交接工作的会议纪要》，会议决定：原A承包的位于某乡的1,300亩乡集体土地，于2017年年底，根据自治区脱贫攻坚相关工作要求，此地已列入土地清理范围。根据2021年1月5日县人民政府召开的重点工作会议精神，会议决定，为了壮大村集体收入，此地确权至本人某村一442亩、某村二858亩，土地承包费用于支付公益性岗位工资及困难大学生等临时救助。会议决定：将全乡所有清退土地确权按照属地管理原则下发至各村，土地由乡政府统筹，各村负责做好土地承包、收费管理等工作。

2025年2月11日，B召开村民大会，形成《村民大会决议》，具体内容如下：2021年，某土地开发有限责任公司将A承包的442亩承包地确权给某村后，村委会多次和A接洽以村级名义和A签订承包合同，A以各种理由拒绝和村委会签订合同，造成该承包合同没有经过村民集体决议，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》和《中华人民共和国村民委员会组织法》，直至现在还在使用原有合同，且价格低至50元。根据《和田地区农村集体经济组织财务及资金资产资源管理办法》的通知，“农村机动地租赁期限最长不超过5年，（四荒）地承包期限最长不超过20年，”及关于《XX县村集体“三资”清理工作实施方案》的通知。《XX乡土地清理工作方案》的文件要求，现根据村党支部提议，村两委商议，党员大会审议，提出走法律程序，将A承包的442亩土地收回。提交村民大会决议，村民代表均同意。2023年的5月30日，2025年3月14日，A分两次向B交纳案涉442亩土地2022年、2023年、2024年的土地承包费57,009.21元、10,000元、12100，合计79109.21元。

另查明，某土地开发有限责任公司分公司于2021年9月1日注销。B向一审法院提出诉讼请求：1.判令确认B与A之间的事实合同无效；2.请求依法判令A返还占有B所有的村集体用地442亩；3.判令A承担本案诉讼费用。

裁判理由

济南房产继承律师谈土地租赁合同纠纷返还村集体用地,本案争议焦点为：一、A与某土地开发有限责任公司分公司签订的《土地承包合同》的效力如何；二、B与A之间的事实土地承包合同关系是否无效；三、关于A是否应向B返还村集体用地442亩。

一、关于A与某土地开发有限责任公司分公司签订的《土地承包合同》的效力问题。2018年3月20日，某土地开发有限责任公司分公司与A签订《土地承包合同》，约定承包期限自2018年3月20日至2046年3月19日。然而，根据2021年1月18日某县人民政府办公室下发的《关于土地清理清退土地交接工作的紧急通知》，涉案土地在2021年已被确权至村级，由村委会根据法律规定的程序发包，某土地开发有限责任公司分公司于2021年1月20日将涉案土地移交给某乡人民政府，且某土地开发有限责任公司分公司于2021年9月1日依法注销。在涉案土地确权给B后，A与某土地开发有限责任公司分公司之间的《土地承包合同》所涉及的土地权属已发生变更，某土地开发有限责任公司分公司不再对涉案土地拥有管理和发包的权利，故该《土地承包合同》在土地确权给B后，对B不再具有约束力。​

二、关于B与A之间的事实土地承包合同关系是否无效问题。B与A虽未签订书面土地承包合同，但A向原告缴纳了2022年、2023年、2024年的土地承包费，双方形成了事实土地承包合同关系。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十九条规定：“土地承包应当遵循以下原则：（一）按照规定统一组织承包时，本集体经济组织成员依法平等地行使承包土地的权利，也可以自愿放弃承包土地的权利；（二）民主协商，公平合理；（三）承包方案应当按照本法第十三条的规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；（四）承包程序合法。”即土地承包应当遵循民主协商、公平合理的原则，承包方案应当依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条规定：“土地承包应当按照以下程序进行：（一）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；（二）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；（三）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；（四）公开组织实施承包方案；（五）签订承包合同。”即规定了土地承包的具体程序，包括依法召开本集体经济组织成员的村民会议讨论通过承包方案等。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。”即涉及村民利益的土地承包经营方案等事项，应当经村民会议讨论决定方可办理。本案B提供的2025年2月11日《村民大会决议》显示，A承包涉案土地未经村民会议讨论决定这一法定民主议定程序，违反了上述法律的强制性规定。虽然A抗辩称B收取承包费的行为表明认可合同关系，但法律对于农村土地承包程序的规定是为了保障村民的民主权利和集体土地的合法使用，属于效力性强制性规定，违反该规定的合同关系应认定为无效。因此，B与A之间的事实土地承包合同关系无效。

济南房产继承律师谈土地租赁合同纠纷返还村集体用地,三、关于A是否应向B返还村集体用地442亩问题。由于B与A之间的事实土地承包合同关系无效，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”因B与A之间的事实合同无效，A基于该无效合同占有B的442亩村集体用地已无合法依据，故A应将该442亩土地返还给B。

裁判结果​

济南房产继承律师谈土地租赁合同纠纷返还村集体用地,综上，一审判决：一、确认B与A之间的事实土地承包合同关系无效；二、A于本判决生效之日起三十日内向原告B返还村集体用地442亩。