济南房产继承律师谈房屋租赁合同纠纷解除房屋租赁关系

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基本案情

济南房产继承律师谈房屋租赁合同纠纷解除房屋租赁关系,B系原告A2与被告A1母亲，于2016年去世。原告A2与被告A1系姐妹关系，被告D1系被告A1的儿子，与被告C系夫妻关系，双方育有一子D2。原告提交的2010年1月25日B（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订的《房地产买卖契约》约定，一、甲方自愿将坐落在XX区XX西路20号1幢三单元二层6号的房产（房屋建筑面积61.55平方米）出售给乙方。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为5万元。乙方于2010年1月25日前一次性付给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式为现金。三、双方同意于2010年1月25日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。甲方处B签字捺印，乙方处A2签字捺印。

《XX房权证并字第XX**房屋产权证书》载明，坐落于XX西街20号1幢3单元2层6号的房屋所有权人为A2，登记时间2010年2月8日。

原告提交的聊天记录中2019年8月11日被告D1表示“XX，我没有带密码器，一天只能转5千，我分三天转给你。”2020年8月14日原告表示“XX，该给我房租了。”被告D1回复“XX，今年效益都不好，我们从3月份到现在没发工资，阳光现在开销比较多，等我缓缓，手头有了就给你。”2021年3月29日被告D1表示“XX，房租已汇款。”2023年1月24日原告表示“XX，加装暖气花了多少钱？我给你。”被告回复“XX，不用现在给，下次付房租时减去就行，九百多。”2022年5月31日被告D1向原告A2转账15，000元。房租支付和房屋占有情况。原告称双方约定每年房租为15，000元。2019年8月1日至2022年7月30日的房租被告已付清。现被告D1、C和其子D2居住使用案涉房屋。2022年8月1日起的房租被告未支付给原告，双方协商不成诉至本院，即本案。A2向一审法院起诉请求：一、判令解除原告和被告一、二之间的不定期房屋租赁关系；二、判令三被告向原告返还位于XX省XX市XX区XX西街8号3单元6号的房屋，三被告立即搬离该房屋；三、判令被告一、被告二向原告支付拖欠的2022年8月1日起至2023年7月31日止的租金15，000元及2023年8月1日起至2024年7月31日止的租金15，000元，共计30，000元；四、判令被告一、被告二支付以30，000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算向原告支付自2024年8月1日起至实际给付之日止的利息；五、判令被告一、被告二按照每年15，000元向原告支付自2024年8月1日起至实际返还原告房屋之日止的逾期腾房占有使用费；六、请求依法判令被告一、被告二按照每年15，000元向原告支付自2010年2月8日起至2019年8月1日止的租金，共计142，500元。七、要求被告一、被告三、被告四户口迁出本房屋。庭审中原告增加第八项诉讼请求为各被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告撤回对被告D2的起诉。

裁判理由

济南房产继承律师谈房屋租赁合同纠纷解除房屋租赁关系,房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。本案中原告与二被告虽未签订房屋租赁合同，但根据双方微信聊天记录可以认定被告D1、C长期租赁原告案涉房屋的事实，双方形成不定期房屋租赁合同关系。《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，当时应当在合理期限之前通知对方。”现被告D1、C未按期缴纳租金，原告行使合同解除权并无不当，故本院确认自起诉状副本送达被告之日即2024年10月19日起双方房屋租赁合同解除。合同解除后，被告D1、C应当将案涉房屋返还原告，故原告的第一、二项诉请本院予以支持。

关于被告D1、C欠付的租金。一、原告主张二被告支付自2010年2月8日起至2019年8月1日止的租金共计142，500元，但原告未提供双方在2010年2月8日至2019年8月1日期间成立房屋租赁合同关系的相应证据且超过诉讼时效，原告应自行承担举证不利的后果，故原告第六项诉请缺乏事实依据本院不予支持。二、根据当事人陈述、微信聊天记录及付款凭证可以认定被告自2022年8月1日后就未向原告支付过租金（年租金为15，000元），故被告D1、C应向原告支付截止2024年10月19日的租金共计33，288元（15，000元＊2年＋80天＊41.1元），被告D1、C还应支付自2024年10月20日起至实际腾房之日，按照41.1元／天计算的房屋占有使用费。原告主张的欠付租金产生的利息双方并无约定，本院不予支持。

户口迁移不属于人民法院民事案件受理范围，故本院对原告第七项诉讼请求不予支持。

裁判结果

济南房产继承律师谈房屋租赁合同纠纷解除房屋租赁关系,综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十二条，第七百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、原告A2与被告D1、C房屋租赁合同关系于2024年10月19日解除；二、被告D1、C于本判决生效之日起三十日内将XX省XX市XX区的房屋返还给原告A2；三、被告D1、C于本判决生效之日起十五日内支付原告A2截止2024年10月19日的租金33，288元；四、被告D1、C于本判决生效之日起十五日内向原告A2支付自2024年10月20日起至实际腾房之日，按照41.1元／天计算的房屋占有使用费；五、驳回原告A2的其他诉讼请求。