济南房产继承律师谈合同纠纷确认房屋买卖协议无效

导读：济南房产继承纠纷律师王勇电话13573782679谈合同纠纷确认《房屋买卖协议》无效是民事案件中比较常见的纠纷类型。济南房产继承纠纷律师调查有关合同纠纷确认《房屋买卖协议》无效案证据，济南房产继承纠纷律师参加合同纠纷确认《房屋买卖协议》无效诉讼。以下是济南房产继承纠纷律师谈合同纠纷确认《房屋买卖协议》无效的基本案情、裁判理由、裁判结果等。

基本案情

济南房产继承律师谈合同纠纷确认房屋买卖协议无效,徐某（2007年11月18日去世）和杨某（2012年12月24日去世）生前均为XX市XX区XX路街道XX村集体经济组织成员。二人生育两名子女，分别是徐某、徐某。2011年5月5日，徐某、徐某及其母亲杨某与A签订《房屋买卖协议》，约定将徐XX、杨某、徐某名下坐落于XX村九队的三处房屋以总金额840,000元的价格卖与A（房屋所有权证号和土地使用权证号分别为XX村JY14字第00001号和XX1998字004729号、XX村JY14字第00002号和XX1998字005254号、XX村JY14字第00003号和XX1998字004730号，土地面积总计1908.13平方米，房屋建筑面积总计500平方米）。合同签订后，A当场支付购房款81万元，剩余3万元约定待过户后支付，因一直未过户故至今未付。该房屋为A的哥哥A甲实际出资购买并一直在案涉房屋从事生产生活活动。2024年9月12日XX市XX区人民政府发布哈XX房征决字[2024]1号《XX市XX区人民政府房屋征收决定》，决定对XX区XX街道、XX路街道、XX街道、XX街道、XX镇、XX镇区域内土地上的新建XX至铁力铁路项目沿线房屋实施征收。2024年9月18日，甲方XX至铁力铁路建设项目（XX段)指挥部与乙方A（徐某、杨某、徐某)签订《房屋征收货币补偿安置协议书》，约定：一、被征收房屋情况。根据乙方提供的产权证书或产权证明文件等相关材料，结合相关法律法规及双方协商所确定的标准，经甲、乙双方核对，对乙方被征收房屋情况确认如下：1、认定合法房屋产权证照登记的坐落位置XX路街道XX村登记面积102.95/109.80/60.90（实测212.75/60.90）平方米，证号JY1400003/JY1400002/JY1400001;04年航拍房屋面积：3.31平方米；08年航拍房屋折后面积30.15/142.95平方米。无照房屋面积216.79/74.32/12.83/12.94平方米。2、营业执照名称：（1）XX市XX区某批发部,经营场所:XX市XX区,证号:XX,（2）XX市XX区某批发部，经营场所：XX市XX区，证号：XX,（3）XX市XX区某批发部，经营场所：XX市XX区,证号:XX,营业面积:212.75/60.90平方米。二、房屋征收货币补偿。1、被征收房屋的补偿金额:根据依法选定的评估机构对具有合法有效产权证照的被征收房屋出具的估价报告，房屋货币补偿金额为：壹佰柒拾贰万壹仟肆佰贰拾贰元肆角伍分（￥：1,721,422.45元）……4、根据依法选定的评估机构出具的评估报告甲方给予乙方地上附着物补贴157,300.42元……6、搬家补偿费：住宅面积3.31/30.15/142.95平方米*20元/平方米,计3528.20元,住改非面积212.75/60.90平方米*35元/平方米，计9577.75元。7.临迁安置补偿费：一次性支付6个月的临迁安置补偿费，合计78,635.70元。8、乙方在政府规定期限内签订协议后的奖励。①04年航拍房屋面积：3.31平方米，评估价4813元；08年航拍房屋折后面积30.15/142.95平方米，评估价5363/5189元，合计919,393.03元；②乙方无照房屋：216.79/74.32/12.83/12.94平方米，在搬迁期限内完成签订协议自行搬迁的，按800/500/500/500元/m给予补贴，计223,477元。③甲方付乙方搬迁奖励费60,000元…….10、甲方应向乙方支付房屋征收货币补偿款总计：叁佰壹拾柒万叁仟叁佰叁拾肆圆伍角伍分（￥：3,173,334.55元）。XXXX房地产估价有限公司出具XX至铁力铁路建设项目（XX段）房屋征收估价分户报告载明估价结果为2,640,815.48元，包含项目为：有证实测房屋（住改非）两项合计总价1,721,422.45元,04年航拍住宅房屋一项总价15,931.03元，08年航拍7折后住宅房屋两项合计总价903,462元。上述房屋及地上附着物已于《房屋征收货币补偿安置协议书》签订后拆除。徐某、徐某向一审法院起诉请求：1.请求依法确认徐某、徐某和A甲于2011年5月5日签订的《房屋买卖协议》无效；2.请求依法判令A甲向徐某、徐某返还房屋买卖协议所涉全部拆迁补偿款3,173,334.55元，徐某、徐某各占二分之一。

裁判理由

济南房产继承律师谈合同纠纷确认房屋买卖协议无效,本案争议的焦点问题有:一、关于被告主体资格的问题；二、关于合同效力以及法律后果；三、关于返还范围及金额问题。一、关于被告主体资格的问题。本案起诉时，被告列为“A某”，经查，该人户口登记簿上的姓名为“A甲”，曾使用“A某”，但未在公安机关进行登记。一审法院以其户口登记簿上载明的姓名“A甲”为准。A甲与A是兄弟关系。2011年5月5日《房屋买卖协议》是A以自己名义代替A甲签订，购房款为A甲出资，房屋为A甲使用。本案审理过程中，A到庭披露隐名代理事实，并明确表示放弃案涉房屋因征收补偿产生的一切利益，基于上述事实一审法院认定A在2011年5月5日《房屋买卖协议》上签名的行为属于隐名代理行为，该合同的实际权利义务人是A甲，本案应以A甲作为被告。同时，为便于判决执行，确认2024年9月18日XX至铁力铁路建设项目（XX段）指挥部与A签订的《房屋征收货币补偿安置协议书》的实际权利人为A甲，A对该合同项下的全部内容不享有权利且无履行义务。二、关于合同效力以及法律后果。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，徐氏兄妹与A甲的房屋买卖发生于民法典施行前，故应适用当时的合同法等相关法律规定处理。《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定:“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……”第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准……”宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的集体经济组织身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。本案中，A甲为XX市XX区居民，不是XX村集体经济组织成员，徐氏兄妹与A甲之间的《房屋买卖协议》，名为转让房屋，但该房屋系建设在农村宅基地之上，根据房地一体原则，其转让行为实则将村集体土地使用权处分给了集体经济组织以外的人，违反我国土地管理法的强制性规定，属于无效合同。关于A甲主张因《房屋买卖合同》第九条约定“本合同生效后，该土地及房产的所有权利及收益利益由乙方承担，如需要甲方配合的，甲方应当积极配合，不得拖延推脱，本合同生效后不得反悔，如反悔甲方支付给乙方1000万元赔偿金”因此房屋征收补偿款不应当返还给徐氏兄妹的抗辩理由，不予采纳。因该合同违反土地管理法的强制性规定，属于无效合同，故自始无效，其中关于收益归属的约定架空禁止性规定也应一并无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中《房屋买卖协议》确认无效后，徐氏兄妹应当向A甲返还购房款及利息，A甲应当向徐氏兄妹返还宅基地房屋及增值收益，但该宅基地房屋因被列入高铁建设项目征收范围已被拆除，被拆除前属于没必要返还的财产，被拆除后属于不能返还的财产，A甲应当对徐氏兄妹折价补偿。三、关于返还范围及金额问题。对于前述互相返还内容所涉的四部分财产价值，其中购房款为810,000元无需赘述，关于利息、宅基地房屋折价款、增值收益的范围和金额三部分需要结合双方对合同无效的过错程度，避免利益失衡的原则，以及信赖利益保护原则等具体情况综合予以确定。第一，关于利息的计算方式，A甲于2011年以810,000元购买案涉房屋用于经营食品批发，投资金额巨大，距今已十余年之久，机会利益颇丰，故在计算利息时应以五年期以上贷款基准利率作为计算标准相对公平合理。购房款为810,000元，利息自2011年5月5日起以810,000元为基数按当时5年期以上中国人民银行贷款基准利率6.8%（2011年4月6日）计算至起诉时（2024年1月9日）金额为698,445元。第二，关于宅基地房屋折价款，参照购房款予以确认为810,000元。第三，关于增值收益，房屋征收补偿款中专属于居住人的补偿项目与出卖人无关，不属于可以纳入返还范围予以进一步分配的部分，应予扣除。《房屋征收货币补偿安置协议书》载明货币补偿分为，房屋征收补偿款总额3,173,334.55元，其中包括七项补偿：（1）有照房屋1,721,422.45元（2）地上附着物补贴157,300.42元（3）搬家补偿费13,105.95元（4）临迁安置补偿费78,635.70元（5）奖励期限内04、08航拍无照房屋补偿919,393.03元（6）奖励期限内2008年至2022年8月期间建设的无照房屋补贴223,477.00元（7）搬迁奖励60,000元。首先，搬家补偿费、临迁安置补偿费、搬迁奖励为专属于居住人的补偿项目，应从总额中予以扣除；其次，徐氏兄妹主张2011年签订房屋买卖合同时，已存在的无照房屋是其父亲建设，而其父亲已经于2007年去世，由此可以断定2008年以前的无照房屋补偿款与徐家有关，2008年以后至2011年卖房时，徐家无人在其父亲扩建基础上再行扩建，故2008年至2022年8月期间建设的无照房屋补贴与徐氏兄妹无关，亦应从总额中予以扣除；再次，房屋买卖合同中没有关于地上附着物的品类、数量的内容，徐氏兄妹未举证证明地上附着物是2011年签订房屋买卖合同时已经存在的，故地上附着物补偿也应当从总额中予以扣除。扣减上述项目后，应当纳入返还范围结合双方过错程度予以再分配的项目有:有照房屋1,721,422.45元、奖励期限内04、08航拍无照房屋补偿919,393.03元，两项合计2,640,815.48元,将其中包含的房屋原值按810,000元扣减后，一审法院确认增值收益为1,830,816元（四舍五入）。承前所述，徐氏兄妹与A甲互负返还义务，购房款和房屋折价补偿款相抵，利息698,445元和增值收益1,830,816元差值1,132,371元。因徐氏兄妹对外转让农村房屋违反了我国法律的禁止性规定，且在A占有、使用十余年后，又以签订的合同违法为由，主张合同无效，违背诚实信用原则，同时《房屋买卖合同》中对出卖方悔约以及收益归属约定的违约条款责任极重，高达1000万元，足可见徐氏兄妹当初对A郑重承诺了充分保障其信赖利益，综合上述情形，徐氏兄妹应对合同无效负主要责任；A作为城镇居民，未经批准违反法律规定购买农村宅基地房屋，亦存在过错，应负合同无效的次要责任。为避免导致利益失衡和不良的价值导向，对于前述1,132,371元差值，不宜全部返还，而应充分考虑上述因素按比例返还为宜。本院酌情认定A在1,132,371元基础上按30%比例返还徐氏兄妹339,711元，二人各占，即每人各享有169,855.50元。

裁判结果

济南房产继承律师谈合同纠纷确认房屋买卖协议无效,综上，一审法院对徐某、徐某的诉讼请求某予以部分支持。判决：一、徐某、徐某、案外人杨某（已故）与案外人A于2011年某5月5日签订的《房屋买卖协议》无效；二、A于判决生效之日起十日内给付徐某169,855.50元；三、A于判决生效之日起十日内给付徐某169,855.50元；四、驳回徐某、徐某的其他诉讼请求。